Vastgoed- & bouwrecht
Geen bodemattest of stedenbouwkundig uittreksel bij compromis? Geen automatische nietigheid tot gevolg
02 juni, 2025
Bodemattest of stedenbouwkundig uittreksel ontbreekt: compromis niet zomaar nietig
U heeft net uw handtekening gezet onder het compromis voor uw droomhuis, of u staat op het punt uw eigendom te verkopen. De opluchting is groot, maar dan dreigt het mis te lopen: een verplicht document, zoals het bodemattest, ontbreekt of werd te laat bezorgd. De wet lijkt in dat geval duidelijk: de onderhandse overeenkomst is nietig. Maar is dat altijd zo? Een recente uitspraak van het Hof van Cassatie werpt een nieuw licht op deze vraag en waarschuwt voor ‘rechtsmisbruik’. Wat betekent dit concreet voor u als koper of verkoper in een vastgoedtransactie? Dit bespreken we uit in deze blog.
Koop-verkoop onroerend goed: evolutie van consensueel naar plechtig contract
Traditioneel komt een koopovereenkomst voor onroerend goed in België tot stand door loutere wilsovereenstemming over zaak en prijs (artikel 1583 oud Burgerlijk Wetboek). Dit principe van consensualisme houdt in dat een koper, in theorie, eigenaar wordt op het moment van akkoord, nog vóór de betaling van de prijs of de levering van het goed.
Echter, het beginsel van consensualisme staat in de hedendaagse, complexe vastgoedmarkt onder druk. Naast bewijsproblemen, hebben talrijke bijkomende wettelijke vereisten en administratieve formaliteiten ervoor gezorgd dat een loutere consensus tussen partijen over de zaak en de prijs vaak niet langer volstaat om de koop als voltrokken te beschouwen.
Een voorbeeld is de verplichting om de inhoud van het bodemattest op te nemen in de onderhandse akte (artikelen 101 en 116 Bodemdecreet). Ook andere regelgeving, zoals de Vlaamse codex ruimtelijke ordening (VCRO), legt specifieke informatieverplichtingen op aan de verkoper. Wanneer deze inlichtingen niet tijdig of niet correct worden meegedeeld, kan dit zelfs leiden tot de nietigheid van de overeenkomst.
De koopovereenkomst betreffende onroerende goederen is vandaag dus geëvolueerd naar een plechtig contract.[1]
Verplichte documenten bij koop-verkoop van een huis
De wetgever legt bij de verkoop van een huis of appartement uitgebreide informatieverplichtingen op aan de verkoper (en/of de vastgoedmakelaar). Essentiële, verplichte documenten bij ondertekening van het compromis zijn:
- Energieprestatiecertificaat (EPC)
- Stedenbouwkundige inlichtingen
- Bodemattest (in Vlaanderen afgeleverd door OVAM)
- Andere specifieke attesten en documenten, afhankelijk van de aard en locatie van het onroerend goed.
Sancties als verplicht document of essentiële informatie ontbreekt bij compromis
Wat zijn de mogelijke gevolgen en/of sancties als de verkoper of vastgoedmakelaar een verplicht document zou vergeten of niet tijdig zou bezorgen aan de koper? In dat geval zijn verschillende sancties mogelijk:
- Nietigheid van de koopovereenkomst
- Door de wet voorgeschreven op straffe van nietigheid: voor specifieke documenten schrijft de wetgever expliciet de nietigheid voor als sanctie bij niet-naleving. Dit is bijvoorbeeld het geval bij het bodemattest (artikel 116 Bodemdecreet) of bij het niet naleven van bepaalde informatieverplichtingen rond stedenbouw (artikel 6.6.2 VCRO). De nietigheid is de strengste sanctie: ze zorgt ervoor dat de rechtshandeling en al haar gevolgen volledig worden uitgewist, alsof ze nooit hebben bestaan.
- Wilsgebreken: een koper die niet correct of volledig werd geïnformeerd over een element dat de wetgever als essentieel beschouwt, kan argumenteren dat zijn wilsvorming gebrekkig was bij het sluiten van de overeenkomst. Het inroepen van wilsgebreken zoals dwaling (een verkeerde voorstelling van zaken) of bedrog (het opzettelijk achterhouden of verstrekken van foute informatie) kan eveneens tot nietigheid van de overeenkomst leiden, zelfs al is de nietigheid niet expliciet voorgeschreven door de wet. Wanneer de koper kan aantonen dat de informatie niet enkel voor hem als koper subjectief belangrijk was, maar dat die zelf zodanig belangrijk is dat de wetgever ze als verplicht te vermelden heeft aangeduid, kan zeker een overtuigend pleidooi worden gehouden.
- (Minnelijke) ontbinding: Indien verschafte informatie niet (correct) is verstrekt, kan in bepaalde gevallen ontbinding van de overeenkomst worden gevraagd. Tenzij er een uitdrukkelijk ontbindend beding van toepassing is, is hiervoor de tussenkomst van de rechter vereist. Er bestaat ook een interessante mogelijkheid om de verkoop in onderling overleg te ontbinden (minnelijke ontbinding) tegen een verlaagd registratietarief. Op die manier kunnen koper en verkoper eenvoudig uit elkaar gaan zonder tussenkomst van de rechter. Wel moeten zij dan samen tot een akkoord komen over een eventuele schadevergoeding. Lukt dat niet, dan moet de rechter alsnog ingrijpen.
- Schadevergoeding: In veel gevallen bepaalt de compromis dat de koper een schadevergoeding van 10% verschuldigd is als hij niet overgaat tot het verlijden van de notariële akte – en dus de koopprijs niet betaalt. Is er geen schadevergoeding vastgelegd in de overeenkomst, dan zal de rechtbank een passende vergoeding bepalen. Ook dan wordt vaak uitgegaan van een forfaitair percentage of een vast bedrag, als de koper kan aantonen dat hij schade heeft geleden door het ontbreken van (correcte) informatie.
Vlaams Bodemdecreet en VCRO: nietigheidssancties ter bescherming van de koper
Het Vlaams Bodemdecreet is strikt: de verkoper moet vóór de ondertekening van het compromis een bodemattest aanvragen bij OVAM en de inhoud ervan meedelen aan de koper. Artikel 116 van het decreet bepaalt expliciet dat de koper de nietigheid van het compromis kan vorderen als deze verplichting niet wordt nageleefd. Het doel van deze bepaling is de koper te beschermen tegen de onwetende aankoop van (potentieel) vervuilde grond en de vrijwaring tegen schade door een laattijdige mededeling.
Een gelijkaardige informatieverplichting voor de verkoper bestaat inzake stedenbouwkundige inlichtingen (artikel 5.2.5 van de Vlaamse codex ruimtelijke ordening (VCRO)). Artikel 6.6.2 VCRO voorziet in een nietigheidssanctie (naast het recht op schadevergoeding), maar zoals hieronder blijkt, gelden ook hier belangrijke aandachtspunten.
Cassatie 13 juni 2024: geen automatische nietigheid!
De theorie lijkt helder: legt de verkoper geen (tijdig) bodemattest voor bij ondertekening van het compromis, dan kan de koper de nietigheid inroepen van de overeenkomst (artikel 116 Bodemdecreet). Echter, in een recent arrest van 13 juni 2024 wordt dit principe genuanceerd door het Hof van Cassatie.[2]
Feiten van het arrest
Een koper ondertekende een aankoopbelofte zonder dat er op dat ogenblik een bodemattest of stedenbouwkundig uittreksel voorhanden was. Achteraf werden alsnog een blanco bodemattest en een stedenbouwkundig uittreksel voorgelegd. Desondanks beriep de koper zich op de nietigheid van de overeenkomst, wegens de (initiële) afwezigheid van deze verplichte attesten. De verkopers waren het hier niet mee eens en eisten een contractueel bepaalde schadevergoeding (15% van de verkoopprijs) wegens het verbreken van het compromis.
Uitspraken in eerdere aanleg
Zowel de rechtbank van eerste aanleg als het hof van beroep te Gent gaven de koper gelijk. Zij oordeelden dat het louter ontbreken van het bodemattest bij het sluiten van de overeenkomst volstond voor de koper om zich met succes op de nietigheid te beroepen. Het hof van beroep stelde dat de koper geen belangenschade hoefde aan te tonen door de schending van de informatieplichten.
Arrest Hof van Cassatie 13 juni 2024
Afwezigheid bodemattest: begrensd door rechtsmisbruik
Het Hof van Cassatie verbrak de beslissing van het hof van beroep. Het Hof oordeelde dat een rechter moet nagaan of de partij die de nietigheid inroept, haar recht uitoefent op een wijze die strookt met het doel van de wettelijke bepaling. De uitoefening van een recht mag niet op een wijze gebeuren die kennelijk de grenzen te buiten gaat van de normale uitoefening van dat recht door een voorzichtig en redelijk persoon. Dit is het verbod op rechtsmisbruik.
Er is sprake van rechtsmisbruik indien:
- Een recht wordt uitgeoefend zonder redelijk en voldoende belang;
- Een recht wordt uitgeoefend op een wijze die kennelijk de grenzen van de normale uitoefening van dat recht door een zorgvuldig en redelijk handelend persoon te buiten gaat;
- Een wettelijke bepaling wordt aangewend in strijd met haar doelstelling.
In deze specifieke zaak bleek het (later voorgelegde) bodemattest ‘blanco’ te zijn; er was geen sprake van bodemverontreiniging. De koper leed dus geen enkel nadeel door het aanvankelijk ontbreken van het attest. Het Hof van Cassatie oordeelde dat de appelrechter had moeten onderzoeken of de koper zijn recht op nietigverklaring aanwendde in strijd met het doel waarvoor dit recht is ingesteld.
Door dit na te laten, miskende de appelrechter het algemeen rechtsbeginsel dat rechtsmisbruik verbiedt. De koper leek de nietigheidssanctie van het Bodemdecreet als voorwendsel te gebruiken om onder zijn contractuele verplichtingen uit te komen, wat als rechtsmisbruik gekwalificeerd kan worden.
Afwezigheid stedenbouwkundige inlichtingen: controle gerechtelijke of bestuurlijke herstelmaatregelen
Het Hof van Cassatie behandelde ook het argument van de koper betreffende het ontbreken van stedenbouwkundige inlichtingen conform artikel 5.2.5 VCRO. Het Hof stelde dat voor een vernietiging van het compromis op basis van artikel 6.6.2, eerste lid VCRO, de rechter moet vaststellen of het goed het voorwerp uitmaakt of kan uitmaken van gerechtelijke of bestuurlijke herstelmaatregelen. De appelrechter had de overeenkomst nietig verklaard wegens miskenning van artikel 5.2.5 VCRO, zonder deze cruciale vaststelling te doen, en schond daarmee artikel 6.6.2 VCRO.
Praktische gevolgen voor kopers en verkopers van onroerend goed
Dit cassatiearrest heeft belangrijke gevolgen voor de vastgoedpraktijk, zowel voor kopers als voor verkopers van onroerend goed.
Gevolgen voor kopers
- Het recht om de nietigheid van het compromis te vorderen bij een ontbrekend bodemattest (of andere wettelijk vereiste documenten) blijft bestaan. Dit recht is echter niet absoluut en wordt begrensd door het verbod op rechtsmisbruik. Een koper kan dit recht niet aanwenden als een louter strategische "ontsnappingsroute" als deze geen effectief nadeel ondervindt dat de wet beoogt te voorkomen (bv. blootstelling aan vervuilde grond of een pand dat onderhevig is aan herstelmaatregelen).
- De koper moet te goeder trouw handelen en het recht aanwenden conform de finaliteit van de wet. Een kennelijk onredelijke aanwending, of een aanwending in strijd met het doel van de wet, kan leiden tot het verlies van dit recht. Het is niet voldoende om te stellen dat men "niet met kennis van zaken" kon contracteren als later blijkt dat er geen effectief probleem was.
Gevolgen voor verkopers
- De (informatie)verplichting voor de verkoper om alle verplichte documenten, inclusief het bodemattest, tijdig en correct aan te leveren, blijft onverkort bestaan. Dit arrest kan niet worden geïnterpreteerd als een versoepeling van deze verplichting.
- Het arrest biedt voor verkopers een goed verweermiddel/argument tegen kopers die de nietigheid van de koopovereenkomst oneigenlijk inroepen, zonder dat zij een reëel belang of (potentiële) schade aantonen die verband houdt met het doel van de geschonden norm. Het is cruciaal om aan te tonen dat de koper geen nadeel heeft geleden (bv. door alsnog een blanco attest voor te leggen).
Uitbreiding naar andere verplichte documenten bij koop-verkoop?
De redenering van het Hof van Cassatie over rechtsmisbruik bij een ontbrekend bodemattest en de strikte interpretatie van nietigheidsgronden onder de VCRO zouden mogelijk ook kunnen gelden voor andere verplichte documenten bij het compromis, zoals het EPC of het asbestattest. Het Hof van Cassatie heeft zich echter nog niet expliciet uitgesproken voor andere documenten/informatieverplichtingen in deze context. Het blijft dus afwachten of deze rechtspraak in de toekomst wordt verruimd, al lijkt de trend gezet naar meer doelgerichte toepassing van nietigheidssancties.
Compromis nietig laten verklaren? Laat u adviseren door een advocaat vastgoedrecht
In dit blog las u dat een ontbrekend bodemattest of ander verplicht document niet zomaar tot de nietigheid van de onderhandse overeenkomst leidt. De specifieke omstandigheden van uw geval, de intenties van alle betrokkenen, de inhoud van later verstrekte documenten en het doel van de geschonden wettelijke bepaling spelen een rol in de juridische beoordeling.
Heeft u een compromis getekend, en zijn er problemen met verplichte documenten of twijfelt u over de geldigheid ervan? Vraagt u zich af wat uw rechten zijn bij een (ontbrekend) bodemattest, EPC, asbestattest of stedenbouwkundige informatie? Dreigt een andere partij met de nietigheid van de overeenkomst, of overweegt u zelf stappen te ondernemen om een compromis nietig te laten verklaren?
Voor een correcte beoordeling van uw rechten en plichten als koper of verkoper is het aangewezen uw geval te laten beoordelen door een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht. Bij Bricks Advocaten beschikken we over uitgebreide expertise in vastgoedrecht om u praktisch te adviseren en bij te staan, afgestemd op uw situatie.
[1] Antwerpen 19 december 2016, 2010/AR/1280, TBO 2017, 261.
[2] Cass. 13 juni 2024 (C.23.0223.N).
