Vastgoed- & bouwrecht
Uit welke organen bestaat de vereniging van mede-eigenaars? - De algemene vergadering
08 oktober, 2024
Wat de Vereniging van Mede-Eigenaars is kan u lezen in deze blog.
De mede-eigenaars die deel uitmaken van de vereniging van mede-eigenaars moeten binnen die groepering de nodige beslissingen kunnen nemen. Om dit gestructureerd te laten verlopen heeft de wet enkele instanties/organen in het leven geroepen die binnen de vereniging van mede-eigenaars functioneren en die moeten toelaten om de nodige beslissingen te nemen, uit te laten voeren en op te volgen.
De VME kent doorgaans de volgende organen:
- De algemene vergadering
- De syndicus
- De commissaris van de rekeningen
- De raad van mede-eigendom
Deze blogtekst zoomt in op de algemene vergadering en haar werking.
De algemene vergadering
Wie mag er deelnemen aan de algemene vergadering?
De algemene vergadering is het belangrijkste beslissingsorgaan binnen de VME. Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en kan dus deelnemen aan de beraadslagingen omtrent beslissingen aangaande het beheer van het gebouw of de gebouwen. Dit kan gaan over:
- Aanstelling van een tuinman;
- Over de goedkeuring van een de rekeningen;
- Over het onderhoud van de lift,...;
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel (men is dus samen met andere eigenaar van een bepaald privatief) of in het geval dat op de privatieve kavel een recht van opstal, vruchtgebruik, erfpacht, gebruik of bewoning is gevestigd, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden gezamenlijk de persoon aanwijzen die zal optreden als lasthebber voor iedereen. De identiteit van desbetreffende lasthebber dient schriftelijk meegedeeld worden aan de syndicus.
Daarnaast beschikt iedere eigenaar eveneens over de mogelijkheid om zich te laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat men de syndicus ten minste vier werkdagen voorafgaand aan de algemene vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt.
Hoe wordt de algemene vergadering bijeengeroepen?
Er dient jaarlijks door de syndicus een gewone algemene vergadering georganiseerd te worden tijdens de periode die door het reglement van interne orde werd vastgesteld.
Daarenboven kan de syndicus een buitengewone algemene vergadering organiseren voor dringende beslissingen in het belang van de mede-eigendom, te denken aan bijvoorbeeld dringende onderhoudswerken of herstel van schade.
De syndicus is eveneens verplicht om een algemene vergadering te organiseren wanneer hij of zij daartoe wordt verzocht middels een aangetekende zending door één of meer mede-eigenaars die samen ten minste één vijfde van de aandelen of 20% in de gemeenschappelijke delen bezitten. Dergelijk verzoek van één of meerdere eigenaars die (samen) 20% van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten kan de syndicus niet weigeren. Wanneer de syndicus geen gevolg zou geven aan zo’n verzoek, kan één van de mede-eigenaars die het verzoek mee ondertekend heeft, zelf de algemene vergadering bijeenroepen.
De uitnodiging voor de algemene vergadering moet, behoudens spoedeisende gevallen, ten minste 15 dagen voor de datum van de vergadering verstuurd worden en moet de plaats alsook de dag en het uur van de vergadering vermelden. In de regel geschiedt deze bijeenroeping bij aangetekende zending, al kan van deze regel afgeweken worden wanneer de geadresseerden individueel, uitdrukkelijk en schriftelijk ingestemd hebben de oproeping via een ander communicatiemiddel te ontvangen. De administratieve kost die de wijze van bijeenroeping met zich meebrengt valt ten laste van de vereniging van mede-eigenaars.
Hoe verloopt de algemene vergadering?
Elke mede-eigenaar kan aan de vergadering in persoon deelnemen en stemmen of zich laten vertegenwoordigen door iemand door middel van een volmacht. Geen enkele mede-eigenaar mag meer dan drie volmachten aanvaarden, tenzij het totaal van de stemmen waarover hij of zij zelf en zijn of haar volmachtgevers beschikken samen niet meer dan 10% bedragen van het totaal aantal stemmen.
De beraadslaging van de vergadering zal slechts rechtsgeldig plaatsvinden wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zijn en voor zover deze minstens de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen. In de situatie waar er minder dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd zouden zijn, doch deze minstens drie vierde van de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen, is er in afwijking van het basisprincipe toch nog voldaan aan het aanwezigheidsquorum.
Indien geen van beide quorums werd bereikt, zal er een tweede algemene vergadering ingepland worden na het verstrijken van een termijn van ten minste 15 dagen waar er ongeacht het aantal aanwezigen rechtsgeldig zal beraadslaagd worden. Op deze tweede algemene vergadering hoeft er dus geen rekening meer gehouden worden met het bovenvermelde aanwezigheidsquorum.
Wanneer aan het vermelde aanwezigheidsquorum voldaan is, kunnen beslissingen in de regel aangenomen worden bij een volstrekte meerderheid van stemmen – met name 50% plus één – van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars. Hierbij mogen blanco stemmen en ongeldige stemmen niet meegerekend worden als uitgebrachte stemmen. Iedere eigenaar beschikt over een bepaalde hoeveelheid stemmen, in functie van diens aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Zo zal de eigenaar van het penthouse op de bovenste verdieping doorgaans over meer stemmen beschikken dan de eigenaar van een kleiner appartement op het gelijkvloers. De stemrechten en verplichting tot bijdrage in de kosten is daar doorgaans ook aan gekoppeld.
Artikel 3.88 van Burgerlijk Wetboek voorziet in afwijking van het basisprincipe in strengere meerderheiden – met name gekwalificeerde meerderheid dan wel eenparigheid van stemmen – voor belangrijke of gevoelige beslissingen. Een gekwalificeerde meerderheid kan ofwel twee derde ofwel vier vijfde van de stemmen betekenen, afhankelijk van de impact van de beslissing. Zo zal er bijvoorbeeld een twee derde meerderheid vereist zijn voor werken aan de gemeenschappelijke ruimten zoals het vernieuwen van de volledige elektriciteit terwijl er voor de verandering van de bestemming van het onroerend goed of de verkoop van bepaalde gemene delen een vier vijfde meerderheid nodig is.
De eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars is dan weer noodzakelijk voor de beslissing tot wijziging van de aandelen in de gemeenschappelijke delen of voor de beslissing tot volledige afbraak en heropbouw van het gebouw. Deze beslissing kan onder geen beding genomen worden op de eerste algemene vergadering, zelfs niet indien aan het bovenvermelde aanwezigheidsquorum is voldaan. Indien niet iedereen aanwezig of vertegenwoordigd is op de eerste algemene vergadering zal er een nieuwe algemene vergadering gepland moeten worden na een termijn van minstens dertig dagen waar de beslissing met eenparigheid van alle aanwezige of vertegenwoordige mede-eigenaars kan genomen worden. Op deze wijze kunnen de beslissingen niet geblokkeerd worden door het aanhoudend niet opdagen van bepaalde mede-eigenaars.
Bricks Advocaten kan u steeds bijstaan in dossiers binnen deze materie en kan ook in opdracht van een individuele mede-eigenaar dan wel een VME aanwezig zijn op een algemene vergadering voor juridische duiding van bepaalde materie.
Juridische bijstand nodig van een advocaat vastgoedrecht? Bricks Advocaten adviseert u graag.
