Vastgoed- & bouwrecht

De opschortende voorwaarde bij verkoop van een onroerend goed

02 september, 2021

Betekenis 

Artikel 1181 Oud Burgerlijk Wetboek: "Een verbintenis onder een opschortende voorwaarde aangegaan, is die welke afhangt ofwel van een toekomstige en onzekere gebeurtenis, ofwel van een gebeurtenis die reeds heeft plaatsgehad, maar aan partijen nog onbekend is."

Wanneer partijen een overeenkomst willen sluiten, maar zij de volledige uitwerking ervan afhankelijk willen maken van een bepaalde (onbekende) factor dan kunnen zij de overeenkomst sluiten onder de opschortende voorwaarde van het realiseren van die voorwaarde of voorwaarden.

De overeenkomst bestaat reeds, maar alle gevolgen, rechten en plichten worden – letterlijk – opgeschort tot een bepaalde voorwaarde (of bij meerdere: de laatste voorwaarde) zich voltrekt binnen de door partijen overeengekomen termijn.

Als na de ondertekening de opschortende voorwaarde zich niet realiseert voor het verstrijken van de overeengekomen termijn dan is ze niet (tijdig) vervuld, waardoor de overeenkomst zich niet volledig zal realiseren en partijen doorgaans zonder meer terug vrij kunnen beschikken (tenzij andersluidende bepalingen overeen zouden zijn gekomen). Een opschortende voorwaarde brengt dus zeker en vast niet de ontbinding of nietigheid van de overeenkomst met zich mee, ze krijgt gewoonweg geen verdere uitwerking.

Als de voorwaarde zich wel (tijdig) vervult dan komt de overeenkomst op dat ogenblik volledig en definitief tot stand.

Zowel de compromis als een aankoop-verkoopbelofte kan worden gesloten onder een opschortende voorwaarde, maar ook een bod onder opschortende voorwaarde is perfect mogelijk (en juridisch technisch soms de enige correcte manier van werken).

Soorten

Een opschortende voorwaarde kan allerlei vormen aannemen. De meest voorkomende zijn de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een financiering, de opschortende voorwaarde van niet-uitoefening van een voorkooprecht en de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Dit naast enkele andere algemene “standaard”-opschortende voorwaarde zoals o.a. die aangaande de “levering voor vrij en onbelast”.

Partijen zijn vrij om de opschortende voorwaarden te kiezen en daar meer of minder (administratieve) verplichtingen aan te verbinden, voor zover ze maar niet afhankelijk is van de loutere wil van de partij die gevraagd heeft ze op te nemen (artikel 1174 oud Burgerlijk Wetboek: "Iedere verbintenis is nietig, wanneer zij is aangegaan onder een potestatieve voorwaarde van de zijde van degene die zich verbindt."). Ook kunnen ze de voorwaarde zo breed of zo fijn aflijnen zodat ze met hun wensen overeenstemt.

Denk maar aan een opschortende voorwaarde van financiering waarbij wordt overeengekomen dat het maximale interestpercentage van het krediet een bepaalde waarde niet mag overstijgen en waarbij gevraagd wordt om bij een eventuele weigering minstens drie attesten van financiële instellingen voor te leggen.

Hoe duidelijker een opschortende voorwaarde wordt gepreciseerd, hoe beter. Bij ruimte voor interpretatie kunnen partijen immers een verschillende visie overhouden omtrent het al dan niet vervuld zijn van de voorwaarde. Vertrouw daarbij niet te gemakkelijk op standaardbedingen uit modelcontracten.

Ook hou je er best rekening mee dat vanuit vastgoedrechtelijk oogpunt niet elke opschortende voorwaarde zomaar altijd kan worden aanvaard. Een opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een bodemattest is bij een aankoop-verkoopbelofte niet ongebruikelijk, maar wordt bij een compromis regelmatig onder vuur genomen.

Voorbeeld opschortende voorwaarde van financiering

Deze overeenkomst wordt gesloten onder de opschortende voorwaarde van het verkrijgen van een financiering van ……………………………………...…… euro ( ……………….….. EUR), binnen de 30 dagen tegen de volgende voorwaarden:

- maximaal te ontlenen bedrag : …………………………..……..…………. euro ( ……………….….. EUR)

- maximaal rentetarief: ................%;

- looptijd van de lening: .......-...... jaar.

De koper verbindt er zich toe alle mogelijke inspanningen te doen om deze financiering te bekomen.

Enkel een attest van weigering, afgeleverd binnen de vermelde termijn aan de koper door minstens drie financiële instellingen waarvan de hoofdzetel gevestigd is in België, bewijst dat de opschortende voorwaarde zich niet heeft gerealiseerd. Dat attest dient betekend te worden d.m.v. een aangetekende brief aan de eigenaar binnen de 30 dagen na ondertekening van onderhavige compromis. Indien het bedoelde attest niet aldus wordt betekend aan de eigenaar zal de opschortende voorwaarde geacht worden zich te hebben voltrokken en wordt de koop van rechtswege definitief.