Vastgoed- & bouwrecht

Voorschot en waarborg bij vastgoedtransacties vergeleken

29 juni, 2023

Bij de verkoop van onroerende goederen wordt doorgaans aan de koper gevraagd om bij de ondertekening van de verkoopovereenkomst een betaling te verrichten als zekerheid voor zijn opgenomen verbintenissen (zie voor het verschil inzake verkoopovereenkomsten onze andere blog).

Deze betaling kan de vorm aannemen van een voorschot of een waarborg, naargelang de wensen en onderhandeling van de betrokken partijen hoewel zij niet altijd stilstaan bij het onderscheid tussen beide types van betaling. Juridisch technisch is het verschil tussen beiden nochtans zeer groot.

Wat is het verschil tussen een voorschot en een waarborg?

De waarborg

Een waarborg blijft behoren tot het juridisch vermogen van de koper en blijft dus steeds het geld van die koper, ongeacht waar deze gelden zouden worden gestort (doorgaans de derdenrekening van de makelaar of notaris). Het zijn gelden die dienen als waarborg of garantie om later eventueel door de verkoper te kunnen aanspreken indien dat nodig zou zijn. De verkoper kan in afwachting van de verdere afhandeling van de transactie echter niets doen met de door de koper betaalde gelden tot ze definitief aan hem toekomen (als vergoeding van schade bij een eventuele sanctieclausule of als betaling van een deel van de prijs wanneer ze zou worden omgezet bij het verlijden van de authentieke akte).

Het voorschot

Een voorschot daarentegen gaat wel onmiddellijk over naar het vermogen van de verkoper en kan door hem dus ook direct gebruikt worden. Het is een voorafbetaling op de prijs die de koper later verschuldigd zal zijn en komt – ongeacht waar het zou worden gestort – hem direct toe (zelfs wanneer hij ze niet onmiddellijk op zijn rekening zou hebben).

Wat kan de verkoper doen met het voorschot?

Als het ereloon van de makelaar zou worden betaald met dit voorschot (wat ten vroegste kan bij het vervullen van de laatste opschortende voorwaarde) dan is dit mogelijk, maar dan moet dit wel uitdrukkelijk zijn opgenomen in de overeenkomst. Als dit bedrag (of het saldo na betaling van eventuele kosten) al zou worden overgemaakt naar de rekening van de verkoper dan moet dit eveneens uitdrukkelijk zijn opgenomen, maar het wordt om logische redenen quasi altijd compleet afgeraden.

Een juridisch technisch verschil met potentieel verregaande gevolgen

Het verschil tussen een waarborg en een voorschot is groot. Voornamelijk dan als er iets zou gebeuren met één van de partijen of voornamelijk dan toch met de verkoper.

Wanneer de verkoper immers zou komen te overlijden, failliet zou worden verklaard of zich in een andere omstandigheid zou bevinden waarin deze niet meer vrij over diens gelden zou kunnen beschikken dan is de waarborg altijd veilig voor aanspraken voor derden, waar het voorschot – omwille van de overdracht van het vermogen van de koper naar de verkoper – mogelijks verloren zou kunnen gaan en de koper genoegen zou moeten nemen met een vordering ten aanzien van die verkoper, de nalatenschap, de gefailleerde boedel, … .Zelfs wanneer het pand uiteindelijk niet verkocht zou kunnen worden.

Hoeveel bedraagt het voorschot of de waarborg?

Er bestaan, behalve bij de Wet Breyne waar een maximum van 5% is voorzien, geen wettelijke bepalingen die het voorschot / de waarborg gaan regelen of inperken zodat partijen hierin vrij zijn overeen te komen wat ze wensen. Dit betekent dat er in theorie zoveel of zo weinig (of zelfs niets) kan worden gevraagd als partijen dit zelf zouden willen.

Men kan zelfs een waarborg uitgaande van de verkoper opeisen. Deze neemt nu eenmaal ook verplichtingen op ten aanzien van de koper.

Een waarborg kan worden voorzien in eender welk type van overeenkomst, wat niet zo geldt voor een voorschot. Bij een aankoop-/verkoopbelofte is de koop immers nog niet volwaardig tot stand gekomen en kan er dus ook geen voorschot worden betaald. De koper is bij ondertekening van een aankoop-/verkoopbelofte nu eenmaal nog niets verschuldigd en er kan hoogstens een waarborg/garantie gevraagd worden voor zijn toekomstige verplichtingen.

Wat is optiegeld?

Optiegeld is nog iets anders dan een voorschot of waarborg, hoewel het wel tegelijkertijd EN optiegeld EN als waarborg zou kunnen gelden.

Optiegeld is een bedrag dat wordt betaald aan een verkoper om het te verkopen goed tijdelijk van de markt te halen en aan niemand anders aan te bieden. Afhankelijk van de onderhandelingspositie van de diverse partijen komt dit geld bij het niet doorgaan van de transactie toe aan de verkoper als definitieve betaling voor de onbeschikbaarheid, of wordt het teruggestort aan de koper. Beiden zijn mogelijk.

De koop-verkoop van een onroerend goed, al dan niet met bijzondere bepalingen inzake voorschot, waarborg of optiegeld, is een zwaarwichtige transactie die best weloverwogen wordt genomen. Dit geldt vanzelfsprekend ook voor elke overeenkomst die daaromtrent zou worden opgemaakt. Bij Bricks Advocaten kan u terecht voor advies en voor de redactie of nazicht van alle mogelijke overeenkomsten in het vastgoedrecht.