Vastgoed- & bouwrecht

Een negatief energieprestatie-certificaat hoeft niet altijd negatief te zijn voor de koper

07 maart, 2024

Wat is een energieprestatiecertificaat?

Een energieprestatiecertificaat geeft de energiezuinigheid van een onroerend goed weer en zal aantonen in welke mate een goed net wel of net niet energiezuinig zal zijn.

Door middel van een kleurencode en een kengetal (uitgedrukt in kilowattuur per vierkante meter = kWh/m²) zal het energieverbruik van het onroerend goed aangeduid worden. Het kengetal is een weergave van het vermogen dat men nodig heeft om gedurende één jaar één vierkante meter van het onroerend goed te verwarmen. De kleurencode, gecombineerd met een cijfercode, zal aangeven of men veel dan wel weinig energie nodig zal hebben om het goed te verwarmen. Indien het resultaat rood is, betekent dit dat de waarde slecht is en dat er veel energie verbruikt zal worden. Het omgekeerde zal gelden voor groen.

Bij nieuwbouwwoningen geldt er een andere regeling.

Een EPC zal in dat geval vervangen worden door een EPB (Energieprestatie en Binnenklimaat). Dit document kan maar worden opgemaakt na de voltooiing van het gebouw. De EPB-aangifte zal moeten gebeuren binnen de 12 maanden nadat de woning in gebruik is genomen of na de beëindiging van de werken.

Verplicht bij verkoop

Bij de verkoop van een onroerend goed is het verplicht om een Energie Prestatie Certificaat (EPC) voor te leggen. Een verplichting die sinds 19 november 2010 van kracht is.

Indien u als eigenaar een gebouw te koop wil aanbieden, zal u bij het te koop stellen reeds over een EPC moeten beschikken. U moet op eenvoudig verzoek van een kandidaat-koper een geldig energieprestatiecertificaat kunnen voorleggen dat bij de eigenlijke verkoop van het gebouw aan de koper zal worden overgedragen. Bij nieuwbouwwoningen is dit niet altijd het geval gezien men soms nog tijd heeft om de aangifte te verwerken, waardoor dit in tegenstelling tot het EPC niet bij de verkoop kan meegegeven worden

Wanneer u publiciteit begint te maken voor de verkoop van het goed, is het trouwens belangrijk dat reeds de nodige verwijzingen daaromtrent worden voorzien. Dit houdt in dat de Energiescore (bovengenoemd kengetal) van het EPC en het adres van de woning met huisnummer of de Unieke Code van het EPC, opgenomen moeten worden in uw zoekertje. Indien het niet mogelijk is om dit allemaal uitgebreid op te nemen wegens de aard van het zoekertje, zal enkel het EPC kengetal volstaan.

Ook wanneer de effectieve verkoop plaatsvindt, zal er nagegaan worden of er voor het gebouw een geldig EPC bestaat en of het ter kennis werd gebracht van de koper. Indien de notaris bij het verlijden van de authentieke akte zou vaststellen dat deze verplichtingen niet werden gerespecteerd, zal hij het Vlaams Energieagentschap daarvan onmiddellijk op de hoogte moeten brengen. Het niet nakomen van deze verplichtingen kan resulteren in boetes.

En bij verhuur

Ook voor de verhuur van woningen moet men trouwens een EPC-attest voorzien en gelden gelijkaardige bepalingen als deze bij de verkoop van een onroerend goed.

Een negatief EPC hoeft niet altijd “negatief” te zijn

Hierboven werd aangegeven dat een negatief energieprestatiecertificaat betekent dat de woning niet echt energiezuinig is, wat in deze tijden omwille van heel wat redenen geen goed nieuws is.

Bovendien verplicht de overheid om onroerende goederen met een negatieve EPC score te renoveren binnen de 5 jaar na aankoop van het onroerend goed.

Residentiële gebouwen en residentiële eenheden moeten binnen uiterlijk vijf jaar na de datum van het verlijden van de authentieke akte bij een notariële overdracht in volle eigendom, het vestigen of overdragen van een opstalrecht of het vestigen of overdragen van een erfpacht aan de volgende minimale energieprestatieniveaus voldoen:

• als de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2023: label D;
• als de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2028:
  • label C in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
  • label C in geval van een appartement;
• als de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2035:
  • label B in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
  • label C in geval van een appartement;
• als de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2040:

• • label A in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
  • label B in geval van een appartement;

• als de authentieke akte wordt verleden vanaf 1 januari 2045:
  • label A in geval van eengezinswoningen en collectieve woongebouwen;
  • label A in geval van een appartement.

(Artikel 9.3.4. Energiebesluit)

Voor niet-residentiële gebouwen bestaan er trouwens gelijkaardige verplichtingen (zie hiervoor artikel 9.3.1 van het Energiebesluit).

Je zit dus niet enkel met een woning die veel zal verbruiken, maar je bent – afhankelijk van het tijdstip van aankoop en de specifieke score van het energieprestatiecertificaat – ook soms verplicht om het onroerend goed te renoveren.

En toch hoeft zo’n slechte score niet alleen maar slecht te zijn

Voor woningen met een slechte energieprestatie kunt u immers – naast de vele andere premies inzake renovatie – een premie krijgen indien u de woning binnen de 5 jaar zo grondig renoveert dat de EPC-score aanzienlijk verbetert.

U komt pas in aanmerking voor deze premie indien u na de energetische renovatie een hoger energielabel op uw EPC-attest behaald. Het EPC-label dat u zal moeten behalen, hangt af van het type woning. Zo zal u voor een huis met een EPC-label E of F binnen de 5 jaar minstens het energielabel C moeten behalen na de renovaties.

Hoeveel de premie bedraagt, zal afhangen van het type woning en van het EPC-label dat u behaalt na de renovatie:

Om in aanmerking te kunnen komen voor een EPC labelpremie, zal u moeten voldoen aan een aantal voorwaarden:

• De premie kan enkel verkregen worden voor een woning met een slechte energieprestatie vastgelegd in een geldig EPC-attest (niet ouder dan 2019). Voor een huis komen enkel waardes van E of F in aanmerking, voor een appartement D, E of F.
• Het hogere EPC-label moet verkregen worden binnen de 5 jaar na de datum van het EPC-attest.
• Na de renovaties moet een nieuwe EPC-attest opgemaakt worden die niet ouder mag zijn dan 12 maanden bij de aanvraag van uw premie. U zal dus 2 EPC-attesten moeten voorleggen waarbij één de energiezuinigheid voor de energetische renovatie weergeeft en één na de renovatie.

Bovendien kan ook al bij de aankoop een substantieel voordeel worden gedaan.

Wanneer een onroerend goed wordt aangekocht als “enige eigen woning” van de kopers, bedraagt het tarief van de verkooprechten (beter gekend onder de oude term: registratierechten) 3% op de aankoopprijs. Dat tarief kan evenwel bijkomend worden verlaagd tot 1% wanneer de kopers zich ertoe verbinden om een ingrijpende energetische renovatie uit te (laten) voeren aan de woning, wat voor onroerende goederen met een slechte EPC waarde waarschijnlijk wel vaker is aangewezen.

Om te kunnen genieten van deze zaken, moeten natuurlijk ook nog andere voorwaarden voldaan zijn. Bricks advocaten kan u hieromtrent adviseren en waar nodig maatwerk leveren voor bepaalde specifieke scenario’s.