Vastgoed- & bouwrecht

Verborgen gebreken bij onroerende goederen – vrijwaringsverplichting van de verkoper

14 november, 2023


Zowat in elke verkoopovereenkomst of akte zal je de volgende (of een gelijkaardige) clausule terugvinden.

 

Artikel X. Toestand van het goed.

Het goed wordt verkocht in de toestand zoals het zich vandaag bevindt, goed gekend door de Koper. 

De Koper verklaart het goed aan een grondig onderzoek te hebben kunnen onderwerpen. De Verkoper verbindt zich er toe het als een goede huisvader te bewaren en bewaken tot aan de authentieke akte.

De Koper aanvaardt het goed, zonder waarborg naar grootte, zelfs indien het verschil groter mocht zijn dan één/twintigste, noch wegens gebreken aan de grond of aan de ondergrond, met alle actieve of passieve erfdienstbaarheden, zichtbare of onzichtbare, voortdurende of niet-voortdurende, voor- en nadelige, en met alle zichtbare en niet-zichtbare gebreken.

De Verkoper is niet aansprakelijk voor de zichtbare gebreken; deze worden geacht te zijn gekend door de Koper. Bovendien verklaart de Koper het goed te aanvaarden zonder enige garantie voor verborgen gebreken die de goederen aantasten en die de Verkoper niet kende.

De Verkoper verklaart geen kennis te hebben van verborgen gebreken. De Verkoper draagt alleszins aan de Kandidaat-Koper alle waarborgen over die hij ten overstaan van aannemers, architecten of promotoren zou kunnen doen gelden.

Het gaat hier om een vrij standaard exoneratieclausule (een clausule waarin de verkoper zijn aansprakelijkheid uitsluit of beperkt) waarin de verkoper aangeeft geen vrijwaring te willen opnemen voor verborgen gebreken.

Zo’n clausule is noodzakelijk als men die aansprakelijkheid wil beperken, aangezien de wet net expliciet voorziet dat een verkoper wel vrijwaring verschuldigd is voor verborgen gebreken en die wettelijke bepaling onverminderd geldt tenzij partijen er contractueel van zijn afgeweken.*  

* De koop-verkoop is nu eenmaal van aanvullend recht, wat maakt dat partijen er vrij van kunnen afwijken als ze dat willen maar wanneer ze dat niet doen zal de wet onverbiddelijk zijn gelding vinden.

 

Vrijwaring voor verborgen gebreken volgens de wet

De wet stelt:

Art. 1641 Burgerlijk Wetboek. De verkoper is gehouden tot vrijwaring voor de verborgen gebreken van de verkochte zaak, die deze ongeschikt maken tot het gebruik waartoe men ze bestemt, of die dit gebruik zodanig verminderen dat de koper, indien hij de gebreken gekend had, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht.

Art. 1642 Burgerlijk Wetboek. De verkoper moet niet instaan voor de gebreken die zichtbaar zijn en die de koper zelf heeft kunnen waarnemen.

Art. 1643 Burgerlijk Wetboek. Hij moet instaan voor de verborgen gebreken, zelfs wanneer hij die niet gekend heeft, tenzij hij in dat geval bedongen heeft dat hij tot geen vrijwaring zal zijn gehouden.

Art. 1644 Burgerlijk Wetboek. In het geval van de artikelen 1641 en 1643, heeft de koper de keus om ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen, welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald. 

Deze bepalingen houden in dat de verkoper een goed moet leveren dat bestemd is voor het doel waarvoor de koper het zal gebruiken. Denk aan een stofzuiger die er op het eerste zicht goed uitziet maar geen zuigkracht heeft om te kunnen stofzuigen, die is behept met een verborgen gebrek. In dit geval heeft de koper een verhaal tegen de verkoper (artikelen 1641 en 1642 oud Burgerlijk Wetboek)

Gebreken die de koper door een nauwlettend onderzoek had kunnen vaststellen, namelijk de zichtbare gebreken, zijn gedekt door de aanvaarding. Indien de koper geen opmerking maakt over dergelijke gebreken die hij heeft vastgesteld bij levering, wordt hij geacht deze niet in aanmerking te willen nemen en het goed als dusdanig te aanvaarden. De aanvaarding dekt de zichtbare gebreken.

In tegenstelling tot de zichtbare gebreken worden de verborgen gebreken niet gedekt door de aanvaarding. De verkoper blijft, tenzij men dat conventioneel heeft uitgesloten, steeds gehouden tot vrijwaring voor verborgen gebreken.

Om aanspraak te kunnen maken op deze vorm van vrijwaring moeten de volgende voorwaarden gelijktijdig vervuld zijn. (Artikel 1641 Burgerlijk Wetboek)

 

1. Het gebrek moet verborgen zijn

‘Verborgen’ wil zeggen dat een 'normaal aandachtige koper” het gebrek niet “dadelijk” bij de levering had kunnen merken en indien hij het gebrek had gekend, de zaak niet of slechts voor een mindere prijs zou hebben gekocht. Dit is uiteraard een feitenkwestie waarbij de hoedanigheid van de koper en de aard van het verkochte goed meebepalend zijn. Wanneer het goed wordt aangekocht door een specialist ter zake, zal men strenger zijn bij de beoordeling van een verborgen gebrek dan bij een niet-specialist (Bijvoorbeeld de aankoop van een auto door een garagist, een huis door een aannemer of vastgoedhandelaar) of als een nog te renoveren of af te werken woning wordt verkocht dan is het aannemelijk dat er nog zaken moeten worden opgelost. Dit alles zal natuurlijk dossier per dossier moeten worden beoordeeld. Een professionele beoordeling is altijd noodzakelijk.

De gebreken door de verkoper uitdrukkelijk vermeld in het compromis, worden als zichtbare gebreken beschouwd. Indien de koper immers kennis van het gebrek heeft, kan het gebrek niet meer als “verborgen” worden beschouwd.

 

2. De zaak wordt door het verborgen gebrek ongeschikt voor het bestemde gebruik

Er wordt hier een onderscheid gemaakt tussen een intrinsiek en functioneel verborgen gebrek.

Een intrinsiek verborgen gebrek is het gebrek dat de zaak ongeschikt maakt voor het door de koper voorziene gebruik, of dit gebruik zodanig vermindert, dat de koper het goed niet of tegen een lagere prijs zou gekocht hebben, indien hij het gebrek had gekend.

Het verborgen gebrek kan ook een gebrek zijn dat een zaak ongeschikt maakt voor het gebruik waartoe de koper, volgens hetgeen de verkoper wist, ze bestemde, zelfs indien het de zaak in wezen niet aantast. In dit geval spreekt men van een functioneel verborgen gebrek.

 

3. Het gebrek moet op het ogenblik van de verkoop reeds bestaan

Het gebrek moet op het ogenblik van de eigendomsoverdracht bestaan, tenzij ingevolge een andersluidend beding of bij de verkoop van toekomstige goederen waar het goed bij de verkoop zelf nog niet (volledig) bestaat. Het is echter voldoende dat dit gebrek slechts in de kiem aanwezig was bij de verkoop en later tot ontwikkeling kwam. De vrijwaring krijgt dan wel uitwerking.

De bewijslast van een verborgen gebrek berust bij de koper. De koper moet bewijzen dat het gebrek reeds aanwezig was en niet gecreëerd werd door de koper zelf na de koop.

 

Uitsluiting of beperking van de vrijwaringsverplichting – niet altijd toegelaten/mogelijk

Partijen kunnen de vrijwaringsverplichting contractueel uitbreiden** of beperken.

Zo kunnen de partijen de vrijwaring beperken tot bepaalde gebreken, alle gebreken uitsluiten (het beding van niet-vrijwaring uit de inleiding), bepalen dat de verkoper voor gebreken die na een bepaalde tijd ontdekt zijn geen vrijwaring verschuldigd zal zijn, bepalen binnen welke termijn een vordering moet worden ingesteld (zie verder), … .

Zo’n vrijwaringsbeding is geldig en wordt zeer courant toegepast in de praktijk. De meeste kopers tekenen een overeenkomst met zo’n bepaling ook zonder zich daar veel vragen bij te stellen, al beperkt het natuurlijk hun vorderingsmogelijkheden zeer sterk.

Gelukkig geldt het vrijwaringsbeding niet altijd onbeperkt.

Indien de verkoper kennis heeft van het gebrek dan heeft het beding van niet-vrijwaring geen waarde. Het bewust verkopen van een gebrekkig goed met afwijzing van alle vrijwaring wordt beschouwd als bedrog. Een beding van niet-vrijwaring is dus slechts geldig wanneer de verkoper te goeder trouw is.

In de verhouding tussen een professionele verkoper (een vastgoedhandelaar of ontwikkelaar bvb.) en een koper-consument is een beding van niet-vrijwaring zelfs nietig aangezien het een onrechtmatig beding uitmaakt in de zin van artikel VII.83, 14° Wetboek Economisch Recht.

Art. VI.83 Wetboek Economisch Recht. In de overeenkomsten gesloten tussen een onderneming en een consument zijn in elk geval onrechtmatig, de bedingen en voorwaarden of de combinaties van bedingen en voorwaarden die ertoe strekken :

[…]

14° de wettelijke waarborg voor verborgen gebreken, bepaald bij de artikelen 1641 tot 1649 van het Burgerlijk Wetboek, of de wettelijke verplichting tot levering van een goed dat met de overeenkomst in overeenstemming is, bepaald bij de artikelen 1649bis tot 1649octies van het Burgerlijk Wetboek, op te heffen of te verminderen;

Het gaat hier om een verboden vrijwaringsbeding. 

** De partijen kunnen bijvoorbeeld overeenkomen dat de verkoper zelfs voor de zichtbare gebreken zal instaan. Dergelijke uitbreidingen komen uiteraard zelden voor. 

 

Gevolgen/mogelijkheden van de vrijwaringsverplichting wegens verborgen gebreken

Bij de uitoefening van het vrijwaringsrecht beschikt de koper over een keuzerecht. Op grond van artikel 1644 van het oud Burgerlijk Wetboek heeft de koper de keus ofwel de zaak terug te geven en zich de prijs te doen terugbetalen, ofwel de zaak te behouden en zich een gedeelte van de prijs te doen terugbetalen welk gedeelte door deskundigen zal worden bepaald.

In het geval waarin de koper opteert voor het behoud van bv. een pand, zal de terug te betalen prijs door de verkoper bepaald worden op grond van de werkzaamheden die nodig zijn om de verborgen gebreken te verhelpen en niet op grond van de prijs waartegen het pand achteraf zou worden doorverkocht.

Zodra de koper de zaak echter opnieuw heeft verkocht of met een zekerheid bezwaard heeft, verliest hij zijn keuzerecht en kan hij enkel prijsvermindering vragen.

Indien de zaak is doorverkocht, dan mag de nieuwe koper zijn eigen verkoper of de oorspronkelijke verkoper aanspreken voor zover het gebrek van meet af aanwezig was.

 

Korte termijn – snel handelen is de boodschap

De vordering moet door de koper worden ingesteld binnen een 'korte' termijn na de levering (Artikel 1648 oud Burgerlijk Wetboek). Deze korte termijn wordt in de rechtspraak soeverein beoordeeld rekening houdend met onder meer:

- de aard van het goed

- de aard van het gebrek

- de gebruiken van de plaats waar de koop gesloten is

- de hoedanigheid van partijen

De reden voor de korte termijn is dat het zeker moet zijn dat het gebrek al ten tijde van de koop bestond en de vraag of de korte termijn al dan niet is verstreken, is een feitenkwestie.

De termijn voor het instellen van een vordering kan ook vervallen door bepaalde handelingen van de koper zoals, het verwerken of omvormen van het goed, voor zover dit verband houdt met het gebrek. Naar aanleiding van een omvorming kan niet meer worden vastgesteld wat de oorzaak van het gebrek is.

Partijen kunnen bovendien ook contractueel bepalen gedurende welke periode er een vrijwaring verschuldigd zal zijn voor verborgen gebreken en binnen welke termijn een eventuele vordering moet worden ingesteld op straffe van verval van de vrijwaringsverplichting.

Wanneer partijen op minnelijke basis onderzoeken of onderhandelingen zouden voeren dan kan deze korte termijn geschorst zijn, maar wel enkel voor zover deze aspecten handelen binnen het normale verloop van dergelijke onderzoeken/onderhandelingen. Bovendien kan dit worden uitgesloten wanneer de verantwoordelijke partij zijn aansprakelijkheid formeel heeft ontkend, maar hij enkel nog bepaalde onderzoeken bijwoont vanuit een verzekeringsoogpunt zoals recent werd aanvaard door de Rechtbank van Eerste Aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent in een dossier van Bricks Advocaten. Duidelijke communicatie tussen partijen tijdens dergelijke feiten is dan ook zeer belangrijk.

 

Een professionele mening is belangrijk

Zowel voor een puur feitelijke/technische beoordeling als de juridische beoordeling is een professionele mening en advies essentieel. Partijen moeten immers rekening houden met tal van technische aspecten enerzijds en juridische afwegingen/mogelijkheden anderzijds. Wachten en niets doen is in het geval van verborgen gebreken in elk geval geen optie.

Bricks Advocaten werkt in dossiers inzake verborgen gebreken quasi altijd met erkende deskundigen om een gezamenlijke aanpak te organiseren, aan eender welke zijde waarvoor zij moeten optreden.


Juridische bijstand nodig van een advocaat vastgoedrecht? Bricks Advocaten adviseert u graag.

CONTACTEER BRICKS ADVOCATEN →

Experts


  • MG 0861 WE Photo Room 3 transformed

    Ruben Volckaert

    Managing partner
    • Vastgoedrecht
    • Omgevingsrecht
    • Beleggingsvastgoed - Een praktische benadering
    • Thema wetboeken: Vastgoedpromotor & Vastgoedmakelaar
    • Duiding Bouwrecht
    • Duiding Koop-Verkoop
    • Duiding Erfdienstbaarheden