Vastgoed- & bouwrecht
Het asbestattest
22 juni, 2023
Met het oog op Vlaanderen asbestveilig maken tegen uiterlijk 2040 heeft de Vlaamse overheid een asbestafbouwbeleid op touw gezet. Dit kadert binnen de verplichting – gestipuleerd in artikel 7 bis van de gecoördineerde grondwet – om een duurzame ontwikkeling na te streven. Het materialendecreet heeft in die optiek onder andere als doelstelling om de uitputting van hernieuwbare en niet-hernieuwbare hulpbronnen, de verspilling van materialen en energie in het algemeen en de schadelijke gevolgen voor mens en milieu, verbonden aan materiaalgebruik en -verbruik, tegen te gaan.[1]
Dit beleid legt hoofdzakelijk de nadruk op het in kaart brengen van het aanwezige asbest in de Vlaamse gebouwen en woningen, die gebouwd werden voor 2001.
Enkel de gebouwen met een bouwjaar daterend van voor 2001 zijn relevant en worden als een risicobouwjaar gekwalificeerd vermits het sinds het jaar 1998 verboden is om gebruik te maken van asbesthoudende materialen. Het is mogelijk dat er in de nasleep nog oude voorraden werden opgebruikt, maar sedert 2001 kan men er vrijwel van uitgaan dat er geen asbest meer wordt gebruikt.
Wat is een asbestattest?
Teneinde de lokalisatie van het aanwezige asbest in Vlaanderen te bewerkstelligen, heeft de Vlaamse overheid het asbestattest geïntroduceerd.
Desbetreffend attest wordt verkregen naar aanleiding van een niet-destructieve asbestinventarisatie die wordt uitgevoerd door een asbestdeskundige. Artikel 33/12 van het materialendecreet[2] bepaalt echter dat de OVAM, de Openbare Vlaamse Afvalstoffenmaatschappij, sinds 2019 eveneens zelf kan overgaan tot de opmaak van een asbestattesten. De deskundige lokaliseert asbest in het gebouw – door stalen af te nemen en daarop een labo-analyse uit te voeren. Door middel van dit attest verkrijgt men cruciale informatie omtrent waar het asbest zich bevindt, welke materialen asbest bevatten en hoe u als eigenaar het aanwezige asbest veilig kan beheren of verwijderen.
Men kan eveneens vrijwillig een aanvullend destructief asbestinventarisatie laten uitvoeren om ingesloten asbest op te sporten voorafgaand aan renovatie- of afbraakwerken.
Is het hebben van een asbestattest verplicht?
Sinds 23 november 2022 is het hebben en het meedelen van (de inhoud van) dergelijk attest verplicht bij de verkoop van gebouwen die gebouwd werden – of deels gebouwd werden – voor 2001 en die een oppervlakte hebben van 20 vierkante meter of meer.[3][4] In de akte van overdracht dient derhalve de nodige informatie opgenomen te worden met betrekking tot het meegedeelde geldige asbestattest.[5]
Het opnemen van de informatie omtrent het vereiste asbestattest in de akte van overdracht is van cruciaal belang vermits de verwerver te allen tijde de nietigheid kan vorderen van de overdracht die heeft plaatsgevonden in strijd met bovenvermelde verplichtingen.[6] Wanneer men als verkoper van een oude woning dus bijvoorbeeld niet over een (geldig) asbestattest beschikt doch de woning verkoopt, dan dreigt de nietigheid van de integrale verkoopovereenkomst.
In dit verband dient opgemerkt te worden dat deze verplichting ook werd ingevoerd voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen die onder het gedwongen mede-eigendom vallen, met als enige verschil dat de verplichting pas ingaat op 1 mei 2025. Er dient dus zowel voor de gemeenschappelijke delen als voor elk privédeel een afzonderlijk asbestattest uitgereikt worden.[7]
Er werd eveneens voorzien in een gelijkaardige verplichting in hoofde van de eigenaar van een gebouw bij het verhuren. De eigenaar die over een asbestattest beschikt, is verplicht om daarvan een kopie over te maken aan de huurders.
Er kan als kanttekening gemaakt worden dat men in het materialendecreet naar gebouwen die gebouwd werden voor 2001 verwijst als toegankelijke constructies met een risicobouwjaar.[8] Het betreft derhalve niet enkel woningen. Ook bedrijfsgebouwen, kantoorgebouwen, agrarische gebouwen, … moeten aan deze verplichting voldoen.
Naast de bovenvermelde verplichtingen die gelden bij de verkoop van een toegankelijke constructie met een risicobouwjaar, heeft men tevens bepaalt dat iedere eigenaar van desbetreffende constructie uiterlijk tegen het jaar 2032 over een asbestattest dient te beschikken.[9]
Artikel 33/9, §1, vierde lid van het materialendecreet voorziet echter wel in de mogelijkheid voor de Vlaamse regering om bepaalde categorieën van toegankelijke constructies met risicobouwjaar uit te sluiten van de verplichting indien het op basis van hun bouwtechnische karakteristieken niet redelijk of proportioneel is om onder de verplichting te vallen. Een uitstel voor een duur van maximaal vier jaar kan desgevallend verleend worden.
[1] Artikel 4, §2, 2° decreet 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen, BS 28 februari 2012.
[2] Decreet 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen, BS 28 februari 2012.
[4] Artikel 13/14, §1 decreet 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen, BS 28 februari 2012.
[5] Artikel 33/14, §2 en 3 decreet 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen, BS 28 februari 2012.
[6] Artikel 33/14, §6 decreet 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen, BS 28 februari 2012.
[7] Artikel 33/9, §1, derde lid decreet 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen, BS 28 februari 2012.
[8] Artikel 33/9 decreet 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen, BS 28 februari 2012.
[9] Artikel 33/9, §1 decreet 23 december 2011 betreffende het duurzaam beheer van materiaalkringlopen en afvalstoffen, BS 28 februari 2012.
Juridische bijstand nodig van een advocaat vastgoedrecht? Bricks Advocaten adviseert u graag.
