Vastgoed- & bouwrecht

Zonnepanelen en andere alternatieve energiebronnen in een appartementsgebouw

01 juni, 2023

De schommelende energieprijzen zetten de meesten van ons aan om alternatieven te zoeken om de energiefacturen op één of andere manier naar beneden te halen. De ene bespaart, waar de andere inzet op alternatieven om in zijn energiebehoefte te voorzien. Door veel mensen wordt het plaatsen van zonnepanelen, al dan niet samen met een thuisbatterij, als de meest voor de hand liggende oplossing beschouwd. Al gelden de hierna bepaalde overwegingen evenzeer voor het plaatsen van een warmtepomp, een zonneboiler of eender welk ander technisch gegeven in een appartementsgebouw.

Voor zover de technische kwalificaties van een dak het toelaat, kan de eigenaar van een (zelfstandige) woning doorgaans zonder enig probleem zonnepanelen laten plaatsen (voor zover er bij een eventuele vergunningsverplichting – zie ook https://bricksadvocaten.be/blog/vergunning-melding – de nodige administratieve toelatingen werden verkregen). Hij is de enige die zeggingsrecht heeft over zijn woning en kan zelf beslissen wanneer welke werken op welke manier zouden worden uitgevoerd. Hetzelfde kan niet altijd gesteld worden voor een mede-eigenaar van een appartementsgebouw dat onderworpen is aan een specifiek eigendomsregime, zijnde de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen of ook wel de wet op de mede-eigendom of het appartementsrecht genoemd (hoewel die namen juridisch-technisch achterhaald zijn).  

Mede-eigendom

In een appartementsgebouw wordt aan iedere eigenaar twee afzonderlijke maar onderling verbonden rechten toebedeeld, namelijk een exclusief eigendomsrecht op een privatieve kavel en een gedwongen mede-eigendom op de gemeenschappelijke delen. Een privatief is een deel van een appartementsgebouw dat enkel gebruikt mag worden door de eigenaar zelf. De laatste mag in principe vrij beschikken over (binnen) zijn privatief en ook allerlei handelingen stellen met betrekking tot dit privatief. De gemeenschappelijke of gemene delen zijn onderdelen van een appartementsgebouw die door alle mede-eigenaars gebruikt mogen worden of minstens van allen (elk voor hun specifieke aandeel/quotiteit) samen eigendom zijn.

Aangezien het dak van een appartementsgebouw doorgaans alle daaronder liggende entiteiten drooghoudt, is het vanzelfsprekend ook gemeenschappelijk. De mogelijkheden van een mede-eigenaar zijn derhalve vrij beperkt om zelf te beslissen individueel zonnepanelen te laten plaatsen voor eigen gebruik/verbruik. Een mede-eigenaar heeft nu eenmaal geen exclusief zeggenschap over de gemeenschappelijke delen en kan niet alleen beslissen wat er daar (op) gebeurt.

Dat wil uiteraard niet zeggen dat het per definitie onmogelijk is om zonnepanelen (of een andere technische installatie) op het dak te voorzien.

Men zou zowel een exclusief recht kunnen toekennen voor de installatie van een systeem ten behoeve van het privatieve gebruik van één mede-eigenaar (bvb. een warmtepomp, een airco, zonnepanelen, …) of ten behoeve van het gebruik van meerdere mede-eigenaars zowel voor gemeenschappelijk verbruik als voor privatief gebruik in functie van de technische mogelijkheden.

Als de basisakte daar nog niet op voorzien zou zijn, wat doorgaans het geval zal zijn voor bestaande gebouwen, zal men een aanpassing moeten vragen van de spelregels binnen het gebouw.

Een van de mogelijkheden is dat de algemene vergadering van de Vereniging van mede-eigenaars kan verzoeken om een gebruiksrecht toe te kennen met het oog op het plaatsen van de installatie. Omdat een dergelijke toestemming een wijziging van de bestemming van het gemeenschappelijk deel betreft (althans wanneer men er een exclusief privatief recht van wil maken), heeft de betrokken mede-eigenaar in wiens voordeel de wijziging zou moeten worden doorgevoerd 4/5 meerderheid van de stemmen nodig. Het is hier bijzonder belangrijk op te merken dat de algemene vergadering haar toestemming te allen tijde ook kan intrekken met 4/5 meerderheid van de stemmen. Als een significante investering moet worden gedaan dan moet dit toch zeker in overweging worden genomen.

De andere mogelijkheid is dat de algemene vergadering van de Vereniging van mede-eigenaars een opstalrecht kan toekennen aan één of enkele begunstigden waarbij de specifieke modaliteiten vastgesteld worden in een overeenkomst. Hoewel er geen vormvereiste is voor het vestigen van een opstalrecht, is een notariële akte noodzakelijk om het opstalrecht tegenwerpelijk te maken aan derden. Ook in deze hypothese is het verlenen van het opstalrecht slechts mogelijk met 4/5 meerderheid van de stemmen in de algemene vergadering van de Vereniging van mede-eigenaars aangezien het een wijziging van de zakelijke gebruiksrechten betreft ten voordele van één of meerdere mede-eigenaars.

Voorziet men de installatie ten behoeve van de gemeenschap dan volstaat een eenvoudige meerderheid. 

En wat als ik binnen mijn privatief blijf?

Hoewel een mede-eigenaar in theorie vrij is binnen zijn privatief, is het niet zo eenvoudig als de installatie te beperken tot binnen dat privatief (bvb. het plaatsen van een installatie op het terras of in de tuin).

Bij iedere handeling die een mede-eigenaar wenst te stellen, moet er voorafgaand goed afgewogen worden of de vooropgestelde handeling, rekening houdend met de bepalingen van de statuten van het gebouw en het reglement van de interne orde, toegelaten wordt.

In de meeste gevallen houden de statuten van het appartementsgebouw of het reglement van de interne orde nu eenmaal strikte regels in betreffende bijvoorbeeld het uitzicht van het gebouw om de orde en netheid van de buitengevel van een appartementsgebouw te garanderen. In de veronderstelling dat ieder mede-eigenaar individueel zou mogen beslissen over het bevestigen van dergelijke verticale zonnepanelen op het eigen balkon, zal het rommelig beeld dat daardoor gecreëerd kan worden, mogelijks in de weg staan van deze nieuwe generatie zonnepanelen.

Het verstoorde uitzicht is trouwens niet de enige belemmering voor dergelijke zaken. De plaatsing van enige alternatieve energievoorziening vraagt immers maar al te vaak een aanpassing van de elektrische installatie binnen het betrokken privatief hetgeen een overbelasting van de elektrische net met zich kan meebrengen, net zoals de aanwezigheid van andere aspecten ook theoretische gevaarsituaties met zich zouden kunnen meebrengen (een thuisbatterij, een opladende elektrische wagen, …).

De statuten van een appartementsgebouw voorzien regelmatig in tal van algemene verbodsbepalingen betreffende de opslag van gevaarlijke materialen in privatieve delen of het gebruik van/binnen dergelijke privatieven die de veiligheid binnen het appartementsgebouw of van mede-eigenaars in gevaar kan brengen. Bepaalde betrokken actoren kunnen op basis van dergelijke bepalingen een interpretatie voorzien die eender welke bijzondere technische installatie zou kunnen doen verbieden.

Het is dus – zelfs binnen een privatief – allesbehalve vanzelfsprekend.   

Bricks Advocaten staat zowel individuele mede-eigenaars bij als Verenigingen van Mede-Eigenaars om advies te verlenen op basis van de specifieke voorliggende stukken. Ook kan Bricks Advocaten de nodige overeenkomsten, clausules en agendapunten aanleveren teneinde eventuele (latere) discussies te vermijden.