Vastgoed- & bouwrecht
Buitengerechtelijke ontbinding
31 oktober, 2023
Kan een aannemingsovereenkomst op eender welk tijdstip beëindigd worden door één van de partijen? Het antwoord daarop is genuanceerd.
In deze blog wordt de situatie onder de loep genomen waarin er effectief een geldige aannemingsovereenkomst voorligt, maar er zich tijdens de uitvoering redenen voordoen waardoor één van de partijen de overeenkomst vroegtijdig wenst te beëindigen.
Wanneer een overeenkomst tijdens de uitvoering ervan wordt beëindigd dan heet dat de ontbinding. Een ontbinding kan in de regel enkel middels een akkoord tussen partijen ofwel via de rechtbank (gerechtelijke ontbinding) bekomen worden. In principe is er dus steeds ofwel een akkoord ofwel een rechterlijke tussenkomst vereist om de overeenkomst te kunnen ontbinden.
Echter bestaat er op bovenstaande regel één uitzondering, zijnde de buitengerechtelijke ontbinding. Bij een buitengerechtelijke ontbinding kiest een partij er eenzijdig en op eigen risico voor om de overeenkomst te ontbinden omwille van een ernstige tekortkoming/wanprestatie. Zo kan een opdrachtgever bijvoorbeeld eenzijdig beslissen om een aannemingsovereenkomst te ontbinden – en dus als beëindigd te beschouwen – wanneer de aannemer bijvoorbeeld voortdurend uiterst gebrekkige werkzaamheden levert of absoluut niet binnen een redelijke termijn zijn opdracht uitvoert.
LET ECHTER WEL OP, DE BUITENGERECHTELIJKE ONTBINDING IS NIET ZONDER GEVAAR.
Er zijn namelijk drie cumulatieve voorwaarden verbonden aan het buitengerechtelijk ontbinden van een overeenkomst, met name:
1. De schuldenaar moet schuldig zijn aan een ernstige toerekenbare tekortkoming
Dergelijke ernstige tekortkoming kan onder meer bestaan in de niet-nakoming van de overeenkomst binnen een redelijke termijn of in de uiterst gebrekkige uitvoering van de werkzaamheden.
Opgelet : het moet steeds gaan om een toerekenbare wanprestatie. Indien er sprake zou zijn van overmacht of van een fout in hoofde van de opdrachtgever zal er geen toerekenbare tekortkoming weerhouden worden.
Voorbeeld uit de rechtspraak:
Een aannemer deed beroep op een onderaannemer voor de levering en plaatsing van vloerbekleding op één van zijn werven. De onderaannemer liet de bindende uitvoeringstermijn voor de werkzaamheden verstrijken en voerde de werken eveneens niet volgens de regels kunst uit waardoor de aannemer zelf in de problemen kwam ten aanzien van de bouwheer. Uiteindelijk besloot de aannemer – nadat er verschillende aanmaningen en ingebrekestellingen aan de onderaannemer werden gericht – om de overeenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. In deze specifieke omstandigheden oordeelde de rechtbank dat er rechtmatig besloten werd door de aannemer tot de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst omdat er duidelijk sprake was van ernstige toerekenbare tekortkomingen en dat er eveneens aan de andere voorwaarden was voldaan.
2. Elk uitstel van de beëindiging van de overeenkomst moet onmogelijk of nutteloos zijn geworden.
Er zou bijvoorbeeld beargumenteerd kunnen worden dat vanuit schadebeperkend oogpunt of omwille van hoogdringendheid de beëindiging van de overeenkomst niet meer kan uitgesteld worden.
Voorbeeld uit de rechtspraak:
Te denken aan de bovenstaande situatie waarbij een onderaannemer enerzijds gebrekkige werkzaamheden leverde en anderzijds in gebreke bleef om de werkzaamheden verder te zetten of tijdig uit te voeren. Zoals hierboven reeds werd uiteengezet waren er in deze specifieke omstandigheden bindende uitvoeringstermijnen overeengekomen waardoor iedere vertraging boetes deed lopen in hoofde van de bouwheer. De combinatie van de oplopende boetes en de gebrekkige werkzaamheden deden een rechter er in deze omstandigheden toe beslissen dat elk uitstel van de beëindiging onmogelijk en nutteloos was geworden waardoor de buitengerechtelijke ontbinding gerechtvaardigd was.
Opgelet : niet iedere kleine vertraging of iedere gebrekkige werkzaamheid kan een buitengerechtelijke ontbinding rechtvaardigen.* Het moet steeds gaan om een situatie waarin de tekortkoming ernstig genoeg is en waarin elk uitstel van de beëindiging van de overeenkomst onmogelijk of nutteloos is geworden.
* Antwerpen 25 mei 1998, AJT 1999-2000, 197; Gent 29 april 1988, RW 1990-91, 710, noot E. DIRIX
3. De schuldeiser kan nadat hij de schuldenaar in gebreke heeft gesteld, nuttige maatregelen heeft genomen om de niet-nakoming van de schuldenaar vast te stellen, het contract door middel van een schriftelijke kennisgeving aan de schuldenaar ontbinden mits opgave van de tekortkomingen die hem verweten worden.
De derde en laatste voorwaarde is een zeer belangrijke. Het is van groot belang dat er een schriftelijk spoor wordt gecreëerd om voor de rechtbank te kunnen aantonen dat u het nodige heeft gedaan om de problemen aan te kaarten, de in gebreke blijvende partij een respijttermijn toe te kennen en de niet-nakoming te laten vast stellen.
Pas nadien kan u overgaan tot het buitengerechtelijk ontbinden van de overeenkomst.
Het Nieuw Burgerlijk Wetboek vereist dus niet alleen dat u de schuldenaar voorafgaand in gebreke heeft gesteld, doch ook dat u nuttige maatregelen heeft genomen om de niet-nakoming te laten vaststellen. Hierbij kan gedacht worden aan het laten vaststellen van de staat van de werf door een gerechtsdeurwaarder of door een deskundige.
Een tip die in dat verband kan meegegeven worden:
Nodig steeds de schuldenaar uit voor een tegensprekelijke rondgang op de werf en geef in uw uitnodiging eveneens aan dat de rondgang geacht zal worden tegensprekelijk te zijn als de in gebreke blijvende aannemer afwezig zou zijn.
Naderhand kan u op een ondubbelzinnig wijze aan de in gebreke blijvende partij ter kennis brengen dat u de overeenkomst buitengerechtelijk wenst te ontbinden mits opgave van de redenen die u daartoe hebben aangezet.
Het is dus zo dat de buitengerechtelijke ontbinding achteraf aan het oordeel van een rechter kan onderworpen worden door de partij die meent dat de overeenkomst ten onrechte buitengerechtelijk ontbonden werd met de vraag of er wel effectief aan de bovenstaande voorwaarden werd voldaan. Wanneer deze zou oordelen dat dit niet het geval is, dan riskeert u dat de beëindiging van de overeenkomst zal gekwalificeerd worden als een eenzijdige verbreking van de overeenkomst. Desgevallend zijn er doorgaans hoge verbrekingsvergoedingen verschuldigd door diegene die de overeenkomst eenzijdig verbroken heeft.Een buitengerechtelijke ontbinding is immers niet hetzelfde als een eenzijdige verbreking cf. artikel 1794 oud Burgerlijk Wetboek.
Het is dus van zeer groot belang dat er steeds voorafgaand aan de buitengerechtelijke ontbinding een weloverwogen afweging gemaakt wordt en gecontroleerd wordt of er aan bovenstaande voorwaarden is voldaan. In die zin kan het raadplegen van een advocaat aangewezen zijn om de risico’s in kaart te brengen.
