Vastgoed- & bouwrecht

Gedeeltelijke teruggave verkooprecht bij wederverkoop binnen 2 jaar

08 juni, 2023

Het fiscale gunstregime bij een snelle herverkoop van uw onroerend goed, soms ook van toepassing bij verlaagde tarieven.  

De regel: artikel 3.6.0.0.6 van de Vlaamse Codex Fiscaliteit

Wanneer een koper een onroerend goed koopt en dit binnen de twee jaar – termijn te rekenen van authentieke akte tot authentieke akte – opnieuw verkoopt, is er een regeling uitgewerkt in de Vlaamse Codex Fiscaliteit die voorziet in een gedeeltelijke teruggave van de betaalde verkooprechten door de overheid. Een fiscaal gunstregime voor de zogenaamde snelle herverkoop van uw woning die een deel van de betaalde rechten terug zal betalen.

Deze gedeeltelijke teruggave bedraagt drie vijfde van het oorspronkelijk betaalde verkooprecht op de initiële aankoop.

U kan dus als koper 60% van de door u betaalde verkooprechten terugkrijgen van de overheid indien u het aangekochte onroerend goed binnen de twee jaar opnieuw verkoopt of moet verkopen omwille van bepaalde omstandigheden.

Om op dit voordeel aanspraak te kunnen maken dient u er echter wel op toe te zien dat het verzoek tot teruggave ingediend wordt bij VLABEL binnen een termijn van vijf jaar te rekenen vanaf 1 januari van het jaar waarin het recht tot teruggave is ontstaan, meer specifiek het jaar waarbinnen de authentieke akte tot verkoop werd verleden. U heeft dus vijf jaar de tijd – te rekenen vanaf 1 januari van het jaar waarin de authentieke akte tot verkoop werd verleden – om een verzoek tot gedeeltelijke teruggave van de betaalde verkooprechten aan VLABEL te richten.

Opgelet dit recht op teruggave geldt wel enkel voor zover u bij de initiële aankoop een verkooprecht van 12% heeft betaald. Indien u bij de initiële aankoop heeft genoten van een verlaagd tarief dan zal u behoudens de hierna vermelde uitzondering geen beroep kunnen doen op het recht op teruggave.

Samengevat zal u dus aanspraak kunnen maken op een teruggave van drie vijfde of 60% van het betaalde verkooprecht indien u:

• 12% verkooprechten betaalde bij de aankoop van het onroerend goed;

• En het onroerend goed opnieuw heeft kunnen verkopen binnen een termijn van twee jaar te rekenen vanaf de datum van de authentieke akte van aankoop tot de datum van de authentieke akte van verkoop.
   

Uitzondering op de regel

Op de 12%-regel werd er echter wel in een uitzondering voorzien voor de aankoop van de enige gezinswoning. Hoewel de aankoop van de enige gezinswoning wordt belast tegen het verlaagde tarief van 3% (voor zover alle voorwaarden daartoe werden voldaan) en dus niet tegen het gewone tarief van 12%, werd er toch ook voorzien in een recht op teruggave van 3/5de van de betaalde verkooprechten op voorwaarde dat er eerst aanvullende rechten worden betaald tot 12%.

In de praktijk blijkt deze uitzondering echter dode letter aangezien u als koper hier sinds 2022 quasi nooit enig voordeel meer uit kan halen en dit omwille van de verhoging van het basistarief naar 12% (in tegenstelling tot het vroegere lagere tarief van 10%).

Voorbeeld 1:

Stel dat u een gezinswoning koopt voor 200.000 EUR en daarbij 6.000 EUR (of 3%) verkooprechten betaalt. Binnen de twee jaar na de datum van de authentieke akte, krijgt u de gezinswoning opnieuw verkocht. De teruggave van drie vijfde van de betaalde verkooprechten kan maar plaatsvinden nadat u aanvullende rechten heeft betaald tot 12%, dit zou betekenen dat u 9% of 18.000 EUR aanvullende rechten dient te betalen vooraleer u aanspraak kan maken op de teruggave van drie vijfde van de betaalde verkooprechten. De teruggave zal echter slechts 14.400 EUR bedragen of 7,2% terwijl u 18.000 EUR aanvullende rechten heeft betaalt, hetgeen betekent dat u slechter af bent door gebruik te maken van de uitzondering.

De enige situatie waarin de uitzonderingsregel alsnog voordelig kan zijn, is wanneer de koper die slechts 3% verkooprechten betaalt niet aan de voorwaarde voor het behoud van het verlaagde tarief voldoet. Desbetreffende voorwaarde wordt ook wel de domicilievoorwaarde genoemd en vereist dat de koper binnen de drie jaar na de datum van het verlijden van de authentieke koopakte zijn inschrijving in het bevolkingsregister neemt op het adres van de aangekochte woning. Indien aan deze laatste voorwaarde niet voldaan blijkt te zijn, wat wel eens kan gebeuren in een scenario waarin de snelle wederverkoop van toepassing is, zal de koper per definitie verplicht aanvullende rechten moeten betalen tot 12% alsook een belastingsverhoging van 20% op de aanvullende rechten. Dit nadeel kan dan wel nog beperkt worden door toepassing te maken van het recht op teruggave.

Voorbeeld 2: 

Stel dus opnieuw dat u een woning aankoopt voor 200.000 EUR en daarbij 6.000 (of 3%) verkooprechten betaalt. U besluit deze keer echter eerst nog wat opfrissingswerken te willen uitvoeren en neemt dus niet onmiddellijk intrek in de woning. Amper een jaar na de aankoop moet u voor een opdracht naar het buitenland waardoor u besluit de woning opnieuw te verkopen (binnen de termijn van twee jaar). Aangezien u als koper/verkoper nooit het pand bewoond heeft zal u verplicht worden om aanvullende rechten te betalen, vermeerderd met een belastingsverhoging van 20%. U zal dus aanvullende rechten moeten betalen ten belope van 9%. Waar u initieel 6.000 EUR verkooprechten betaalde daar zal u nu 18.000 EUR moeten opleggen. Daarbovenop zal u op de aanvullende rechten 20% belastingsverhoging moeten betalen, in casu 3.600 EUR (18.000 maal 20%). U zal dus in totaal 21.600 EUR aan aanvullende rechten moeten betalen.

In dit geval kan het recht op teruggave wel nog steeds een voordeel bieden. De betaalde verkooprechten bedragen in totaal 24.000 EUR of 12% van het verkoopbedrag. Daarvan kan drie vijfde teruggevraagd worden van de overheid, hetgeen tot gevolg heeft dat u 14.400 EUR zou terug kunnen vorderen terwijl u 21.600 EUR heeft betaald. Enkel in dit laatste geval kan de uitzondering dus nog een voordeel bieden.