Vastgoed- & bouwrecht

Een Spaanse baksteen in de maag?

06 juni, 2021

Elk jaar besluiten meer en meer Vlamingen om een huis te kopen in Spanje. Bij Bricks Advocaten helpen we u graag verder met al uw vragen over de aankoop van onroerend goed in Spanje en zo hebben wij zelfs een formule voor de volledige ontzorging waarbij we u bij staan over de volledige lijn.

Welke stappen moeten worden doorlopen om een tweede verblijf te kopen in Spanje?

Uitkiezen van een regio

Eerst en vooral is het aangewezen dat u zich een duidelijk beeld vormt van naar welke regio uw voorkeur uitgaat aangezien er verschillende regels gelden afhankelijk van de regio. Spanje is verdeeld in 17 autonome regio’s en elk van deze heeft aanzienlijke bevoegdheden bij de invulling van lokale vastgoed- en belastingregels.

Contacteren van een vastgoedmakelaar & een onafhankelijke advocaat

Een vastgoedmakelaar kan u begeleiden in uw zoektocht en eigendommen voorstellen. Let wel op in Spanje heeft een vastgoedmakelaar (agente inmobiliario) een andere en beperktere rol dan veel mensen in België gewend zijn. Dat is belangrijk om te weten vóór je koopt.

In Spanje heeft een vastgoedmakelaar vooral een commerciële en bemiddelende rol. De makelaar brengt koper en verkoper samen, organiseert bezichtigingen, voert onderhandelingen en begeleidt de verkoop tot aan de notaris. In de meeste gevallen werkt de makelaar in opdracht van de verkoper, ook wanneer hij de koper begeleidt.

Wat belangrijk is om te weten: een Spaanse vastgoedmakelaar voert doorgaans geen juridische controles uit. Zaken zoals eigendomsrechten, openstaande schulden, vergunningen en bouwlegaliteit vallen niet onder zijn verantwoordelijkheid. Hiervoor is het inschakelen van een onafhankelijke advocaat essentieel.

Kort samengevat: de makelaar verkoopt de woning, de advocaat beschermt de belangen van de koper. Wie veilig onroerend goed wil kopen in Spanje, combineert daarom altijd beide.

Een bod doen op een op een woning in Spanje

Heeft u een geschikte woning gevonden, dan kunt u overgaan tot het uitbrengen van een bod. In Spanje wordt vaak gevraagd om een reserveringssom te betalen om de woning tijdelijk exclusief voor u te houden. Dit bedrag bedraagt doorgaans enkele duizenden euro’s en wordt vastgelegd in een schriftelijke reservatieovereenkomst.

Opgelet! Deze reserveringssom is meestal niet recupereerbaar, behalve wanneer in de overeenkomst uitdrukkelijk andere afspraken zijn gemaakt. Om die reden is het aangewezen om al vóór ondertekening juridisch advies in te winnen.

Waar een Belgische notaris een uitgebreide controle uitvoert, is de rol van de Spaanse notaris beperkter. De juridische controle ligt in Spanje voornamelijk bij de advocaat. Die onderzoekt onder meer wie de rechtmatige eigenaar is, of het eigendom belast is met hypotheken of andere schulden, en of het pand voldoet aan de geldende stedenbouwkundige voorschriften.

Dankzij deze voorafgaande controle krijgt u een helder inzicht in de juridische toestand van de woning, mogelijke risico’s en eventuele bijkomende kosten. Zo kan u weloverwogen beslissen en het aankoopproces met meer zekerheid verderzetten.

Onderhandse akte

Na het aanvaarden van het bod volgt in Spanje doorgaans de ondertekening van een onderhandse overeenkomst, zonder tussenkomst van een notaris. Deze overeenkomst vormt een belangrijke stap in het aankoopproces en kan verschillende vormen aannemen, zoals een koop-verkoopovereenkomst, een optiecontract of een zogenoemd ‘arras’-contract.

Bij een arras-overeenkomst krijgen beide partijen de mogelijkheid om de verkoop alsnog te annuleren, zij het onder bepaalde voorwaarden. Indien de verkoper zich terugtrekt, is hij verplicht om aan de koper het dubbele van het ontvangen voorschot terug te betalen. Trekt de koper zich terug, dan verliest hij in de meeste gevallen het betaalde voorschot.

De onderhandse overeenkomst moet een aantal essentiële gegevens bevatten, waaronder:

• de identificatie van koper/verkoper
• de registratiegegevens
• het kadastraal nummer (dit om het onroerend goed te identificeren en na te gaan of er beslagen of hypotheken zijn op het eigendom)
• onbetaalde lokale taksen
• de prijs
• de datum en wijze van betaling
• de datum van ondertekening van de notariële akte

Bij het ondertekenen van deze overeenkomst wordt meestal een voorschot van ongeveer 10% van de aankoopprijs betaald. In de praktijk is dit voorschot niet terugvorderbaar wanneer de koper zijn contractuele verplichtingen niet tijdig of correct nakomt.

Notariële akte

Op de overeengekomen datum verschijnen de partijen voor de notaris. Indien gewenst kan de advocaat u hierbij vertegenwoordigen op grond van een notariële volmacht die door een Spaanse notaris of zelfs door een Belgische notaris kan worden verleden. Een Belgische notaris dient in dit geval wel voorzien te zijn van de “Apostille van Den Haag”. Het voordeel is wel dat u zich dan niet hoeft te verplaatsen.

De eigendomsakte (Spaans: escritura de compraventa) wordt ondertekend. Op dit ogenblik wordt de volledige verkoopprijs betaald en gaat het eigendomsrecht over. De advocaat zorgt eveneens voor de registratie van de eigendomsakte in onder meer het land- en kadasterregister en zet de contracten voor water en elektriciteit over.

NIE-nummer

Als buitenlander dient u over het NIE-nummer te beschikken (Spaans: Número de identificación extranjeros). Geen enkele aankoop kan doorgaan zonder dit nummer. U kan zelfs geen bankrekening meer openen. De aanvraag van een NIE-nummer behoort ook tot de kerntaken van de advocaat.

Conclusie

Wanneer u besluit een tweede verblijf te kopen in Spanje, doet u best beroep op een advocatenkantoor dat u vertrouwt.

Bij Bricks Advocaten verzorgen we bij vastgoedtransacties in Spanje een ruime begeleiding in eigen taal.

Een aantal keer per jaar reizen wij af naar Spanje om met cliënten ter plaatse af te spreken en contacten te leggen met ons lokaal netwerk aan makelaars en advocaten die samen met ons het proces van A tot Z begeleiden.

Op die manier kan u zorgeloos overgaan tot een aankoop in Spanje met een Belgische partij die u kan vertrouwen.