Vastgoed- & bouwrecht
De gesplitste aankoop: vruchtgebruik en blote eigendom
30 juni, 2025
Bent u op zoek naar een manier om uw vermogen slim over te dragen naar de volgende generatie? Of wilt u als ondernemer op een fiscaal voordelige manier in vastgoed investeren? De gesplitste aankoop (vruchtgebruik en blote eigendom) is een veelgebruikte techniek in het kader van vermogens- en successieplanning die in beide gevallen een oplossing kan bieden.
In deze blog, de eerste van een reeks, leggen we de basis van de gesplitste aankoop uit. Wat is het precies? Wat zijn de rechten en plichten van de blote eigenaar en de vruchtgebruiker? En waarom is dit een populaire keuze voor families en ondernemers?
In de vervolgblogs bespreken we de fiscale[1] voordelen en de beëindigingsmogelijkheden in detail.
Wat is een gesplitste aankoop (vruchtgebruik en blote eigendom)?
Een gesplitste aankoop verschilt fundamenteel van een reguliere aankoop. In plaats van dat één persoon of entiteit de volle eigendom verwerft, wordt deze letterlijk opgesplitst in twee afzonderlijke, complementaire rechten:
- Vruchtgebruik: Dit is een tijdelijk recht om een goed te gebruiken en de vruchten ervan te genieten (zoals huurinkomsten). De vruchtgebruiker moet het goed beheren als een voorzichtig en redelijk persoon en het op het einde van de termijn teruggeven aan de blote eigenaar (art. 3.138 BW).
- Blote eigendom: Dit is het recht op de kapitaalwaarde van het goed. De blote eigenaar kan zijn gebruiks- en genotsrechten niet uitoefenen zolang het vruchtgebruik loopt.
Cruciaal is dat de vruchtgebruiker en de blote eigenaar geen eigenaar zijn van dezelfde rechten. Hun rechten bestaan naast elkaar en vullen elkaar aan, maar verschillen fundamenteel van inhoud.
Aan het einde van de termijn van het vruchtgebruik (bv. bij overlijden of na een afgesproken periode) dooft het vruchtgebruik uit. De blote eigenaar wordt dan automatisch volle eigenaar, in principe zonder dat er bijkomende successie- of schenkingsrechten betaald moet[2] en worden.
De gesplitste aankoop in de praktijk: twee voorbeelden
De techniek van de gesplitste aankoop wordt in de praktijk veelvuldig toegepast, zowel in de familiale sfeer als in een professionele context. De voordelen worden duidelijk aan de hand van twee veelvoorkomende voorbeelden.
Voorbeeld 1: Ouders en kinderen – familiale vermogensplanning
- ● Situatie: Ouders willen hun zoon helpen bij de aankoop van een appartement en tegelijk een deel van hun vermogen fiscaalvriendelijk doorschuiven.
- ● Constructie:
- Ouders kopen het vruchtgebruik van het appartement.
- De zoon koopt de blote eigendom (vaak met geld dat de ouders hem vooraf (belastingvrij) hebben geschonken).
- ● Voordeel:
- De ouders kunnen het appartement verhuren en de huuropbrengsten innen als aanvulling op hun pensioen.
- Bij het overlijden van de (langstlevende) ouder dooft het vruchtgebruik automatisch uit. De zoon wordt automatisch en kosteloos volle eigenaar van het appartement, zonder successierechten op de waarde van het pand te betalen.
Voorbeeld 2: Vennootschap en ondernemer – professioneel gebruik
- ● Situatie: Een ondernemer heeft een kantoorruimte nodig voor zijn vennootschap.
- ● Constructie:
- De vennootschap koopt het vruchtgebruik van het kantoor voor een bepaalde periode (bv. 20 jaar).
- De ondernemer koopt privé de blote eigendom van het pand.
- ● Voordeel:
- De vennootschap gebruikt het kantoor voor haar activiteiten en kan het vruchtgebruik en bijhorende kosten fiscaal afschrijven als beroepskost.
- Na 20 jaar dooft het vruchtgebruik uit. De volle eigendom komt fiscaal voordelig toe aan de ondernemer (vaak de bedrijfsleider of de familieleden in geval van een familiebedrijf) privé, zonder hoge bijkomende belastingen.
Geen onverdeeldheid tussen blote eigenaar en vruchtgebruiker
Hoewel verschillende personen/entiteiten – namelijk de vruchtgebruiker(s) en de blote eigenaar(s) – rechten hebben op eenzelfde onroerend goed, is er bij een gesplitste aankoop geen sprake van onverdeeldheid tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar.
Onverdeeldheid ontstaat enkel wanneer meerdere personen gelijktijdig dezelfde soort rechten op een goed hebben. Een klassiek voorbeeld is twee vrienden die samen een huis kopen en elk voor de helft volle eigenaar zijn. In dat geval beschikken beide vrienden over dezelfde eigendomsrechten en bestaat er dus een onverdeeldheid tussen hen.
Bij een gesplitste aankoop hebben verschillende (rechts)personen verschillende soorten rechten op een goed: de vruchtgebruiker heeft het gebruiks- en genotsrecht (vruchtgebruik), de blote of naakte eigenaar heeft de blote eigendom.
Dit heeft als belangrijk gevolg dat de constructie van gesplitste aankoop niet zomaar eenzijdig kan beëindigd worden door uit onverdeeldheid te treden, via een vordering tot "uitonverdeeldheidtreding".
Wanneer is er wél sprake van onverdeeldheid?
Let op: in het kader van een gesplitste aankoop kan onverdeeldheid wél bestaan binnen de groepen van rechthebbenden:
- Tussen de vruchtgebruikers onderling (bv. twee ouders die samen het vruchtgebruik kopen);
- Tussen de blote eigenaars onderling (bv. twee kinderen die samen de blote eigendom kopen).
In het voorbeeld zijn de twee ouders in onverdeeldheid met elkaar wat betreft het vruchtgebruik. De kinderen zijn in onverdeeldheid met elkaar wat betreft de blote eigendom.
Dit noemt men een vrijwillige of conventionele onverdeeldheid. Partijen kiezen er bewust voor samen een recht aan te kopen. De onverdeeldheid komt dan tot stand op basis van een gezamenlijke aankoop, bv. via een notariële akte. De vrijwillige aard impliceert dat partijen zelf de deelgenoten, inhoud, rechten en plichten kunnen bepalen. Zij kunnen eveneens afspraken maken omtrent de beëindigingsmogelijkheden van de onverdeeldheid - zie later blog[1] ).
Andere vormen zijn de toevallige onverdeeldheid (bv. samen met familieleden erven) en de gedwongen onverdeeldheid (bv. de gemeenschappelijke delen in een appartementsgebouw, samen met de eigenaars van de andere privatieven).
De waarde-evolutie in de tijd: vruchtgebruik vs. blote eigendom
De economische waarde van het goed wordt verdeeld tussen de vruchtgebruiker en de blote eigenaar. Een interessant financieel aspect is dat de waarde van het vruchtgebruik daalt naarmate de tijd verstrijkt, terwijl de waarde van de blote eigendom juist toeneemt. De klok tikt dus in het voordeel van de blote eigenaar.
- Bij aanvang: Het vruchtgebruik is veel waard, omdat de vruchtgebruiker nog een lange periode van genot voor zich heeft. De blote eigendom is relatief minder waard.
- Na verloop van tijd: De waarde van het vruchtgebruik daalt naarmate de einddatum nadert. Tegelijkertijd stijgt de waarde van de blote eigendom, omdat het moment van volle eigendom dichterbij komt.
De volledige waardestijging van het pand tijdens de looptijd komt op het einde van de rit toe aan de blote eigenaar, vaak zonder dat hierop hoge belastingen verschuldigd zijn.
De specifieke fiscale voordelen en aandachtspunten lichten we uitgebreid toe in een volgend blogartikel.[2]
Vastgoed fiscaal voordelig overdragen - juridisch advies
De gesplitste aankoop is een slim instrument voor vermogensplanning, maar de duivel zit in de details. Een correcte waardering van het vruchtgebruik, een sluitende overeenkomst en kennis van de fiscale regels zijn essentieel om latere discussies met de fiscus of tussen partijen te vermijden.
In onze volgende blogs zoomen we dieper in op:
- De fiscale voordelen en aandachtspunten;
- De verschillende manieren waarop een gesplitste aankoop beëindigd kan worden.
Heeft u plannen om vastgoed aan te kopen en wilt u uw opties verkennen als particulier of met uw vennootschap? Heeft u specifieke vragen over uw rechten en plichten bij een gesplitste aankoop?
Bij Bricks Advocaten vertalen we complexe juridische vraagstukken naar praktische oplossingen, afgestemd op uw situatie. Met onze ruime expertise in vastgoedrecht, vastgoedfiscaliteit en vermogensplanning kunnen wij u op maat adviseren en bijstaan.
