Vastgoed- & bouwrecht
Laadpaal in een appartementsgebouw - ondergrondse parking
16 december, 2024
Met de stijgende vraag naar elektrische voertuigen – welke onder andere het gevolg is van de Europese verplichting om de netto-uitstoot van broeikasgassen tegen 2030 met minstens 55% te verminderen – wordt de behoefte aan laadvoorzieningen steeds groter en urgenter, ook in appartementsgebouwen.
Voor mede-eigenaars roept dit echter vaak veel vragen op. In welke mate zijn mede-eigenaars gerechtigd om aanpassingen/vernieuwingen door te voeren aan de bestaande (meestal gemeenschappelijke) infrastructuur om het voorzien van een laadpaal mogelijk te maken, in welke mate zijn mede-eigenaars gerechtigd om daartoe de nodige kabels en leidingen te voorzien in of op de gemeenschappelijke delen, in welke mate kan de vereniging van mede-eigenaars zich hiertegen verzetten en nog tal van andere praktische/juridische vragen?
De installatie van een laadpaal vereist nu éénmaal quasi per definitie het gebruik van de gemeenschappelijke delen, al is het maar omdat men tot een bepaald privatief moet geraken over of langsheen die gemeenschappelijke infrastructuur. Het is namelijk zo dat er doorgaans voorzien wordt in een aansluiting op de centrale elektrische installatie. Om in die aansluiting te kunnen voorzien moet men kabels en leidingen aanleggen in gangen, schachten, technische ruimtes,... om de verbinding tussen de laadpaal en de centrale elektrische installatie mogelijk te maken. Zowel de centrale elektrische installatie als de plaatsen alwaar de kabels en leidingen lopen zijn doorgaans gemeenschappelijk in appartementsgebouwen. Reden waarom een mede-eigenaar niet zomaar (zonder enige vorm van toestemming) op zijn privatieve plaats een laadpaal kan installeren.
De Belgische wetgever is aan de stijgende nood aan elektrische voertuigen en aan de bestaande onzekerheid over de mogelijkheden in appartementsgebouwen willen tegemoetkomen door artikel 3.82, §2 toe te voegen aan het nieuwe Burgerlijk Wetboek.
In dit artikel leggen we de focus op artikel 3.82, §2 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek en bespreken we hoe dit artikel het recht van een mede-eigenaar waarborgt om de nodige voorzieningen te treffen voor het opladen van elektrische voertuigen en welke stappen een mede-eigenaar dient te volgen om deze rechten uit te oefenen. Of men nu een elektrisch voertuig bezit, een syndicus is die informatie moet verschaffen over de werkwijze of gewoon geïnteresseerd bent in de toekomstige ontwikkelingen, deze blog biedt de nodige handvaten.
ARTIKEL 3.82, §2 VAN HET NIEUW BURGERLIJK WETBOEK
Om te beginnen is het van belang om in te zoomen op de exacte inhoud van het wetsartikel. Artikel 3.82, §2 van het Burgerlijk Wetboek luidt concreet als volgt:
“§ 2. Bovendien hebben individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het wettelijke en kosteloze recht om kabels, leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemeenschappelijke delen aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen, in de mate dat deze werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren en in de mate dat de andere individuele mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars, hiervan geen financiële lasten moeten dragen. Degene die voor eigen rekening deze infrastructuur heeft aangelegd, blijft eigenaar van deze infrastructuur die zich in de gemeenschappelijke delen bevindt.
Daartoe zendt de individuele mede-eigenaar of de operator minstens twee maanden voorafgaand aan de aanvang van de werken aan alle andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, aan deze laatste per aangetekende zending waarin het adres van de afzender is vermeld, een beschrijving van de voorgenomen werken en een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur. De mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars kunnen beslissen om zelf werken ter optimalisatie van de infrastructuur uit te voeren, in welk geval zij op de in dit lid vermelde wijze de andere mede-eigenaars en de operator op de hoogte moeten brengen van hun voornemens. Deze werken nemen een aanvang binnen zes maanden na ontvangst van hun aangetekende zending.
Op straffe van verval van hun rechten, moeten de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars binnen die twee maanden na de ontvangst van de aangetekende zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen werken via een aangetekende zending aan de afzender en dit op grond van een rechtmatig belang. Een rechtmatig belang doet zich voor in volgende situaties:
- er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemeenschappelijke delen in het gebouw, of;
- de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemeenschappelijke delen, het gebruik van de gemeenschappelijke delen, de hygiëne of de veiligheid ervan, of;
- geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers.
Degene die deze infrastructuur aanlegt, onderhoudt of hernieuwt, verbindt zich ertoe om de werken uit te voeren op de wijze die het minste hinder veroorzaakt aan de bewoners en hierover met de andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, met hem te goeder trouw te overleggen. De mede-eigenaars, de bewoners of, indien er een syndicus is deze laatste, kunnen te allen tijde de werken opvolgen en hierover informatie opvragen bij de betrokken mede-eigenaar of nutsoperator.
Dit artikel geeft iedere mede-eigenaar het wettelijk recht om kabels, leidingen en bijhorende faciliteiten aan te leggen in of op de gemeenschappelijke delen in de mate dat deze werken tot doel hebben om de infrastructuur voor die eigenaar op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren. De installatie van een laadpaal valt onder de optimalisatie op vlak van energie. Zoals hierboven reeds werd uiteengezet gaat dit gepaard met de aanleg van kabels en leidingen over de gemeenschappelijke delen.
Concreet kan een mede-eigenaar aan de hand van dit artikel op een privatieve autostaanplaats een privatieve laadpaal installeren en ter voeding ervan de nodige voorzieningen aanbrengen op/over de gemeenschappelijke delen.
Aangezien dit artikel niet alleen voorziet in het wettelijk recht om kabels en leidingen aan te leggen, maar eveneens stipuleert welke procedure de individuele mede-eigenaar moet volgen om dit recht uit te oefenen, wordt er vaak naar dit artikel verwezen als de notificatieprocedure. De term volgt logisch voort uit het feit dat de mede-eigenaar die een laadpaal wenst te installeren verplicht is om melding (notificatie) te maken van de vooropgestelde werken aan de andere mede-eigenaars.
DE CONCRETE STAPPEN VAN DE NOTIFICATIEPROCEDURE
De stappen die de individuele mede-eigenaar concreet moet ondernemen alvorens deze kan overgaan tot de installatie van een laadpaal in het appartementsgebouw en de bijhorende werkzaamheden kunnen als volgt samengevat worden:
Aangetekend verzoek twee maand voorafgaand aan de werken
De individuele mede-eigenaar dient minstens twee maanden voorafgaand aan de aanvang van de werken aan alle andere mede-eigenaars of aan de syndicus een aangetekend schrijven te zenden met daarin een concrete beschrijving van de voorgenomen werken en een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur. Het verzoek zal steeds aan de syndicus gericht moeten worden vanaf er sprake is van een vereniging van mede-eigenaars. Enkel in het geval dat er geen sprake is van een vereniging van mede-eigenaars kan het verzoek aan de afzonderlijke mede-eigenaars toegezonden worden.
Er bestaat over dit wetsartikel op heden nog amper rechtspraak en rechtsleer waardoor de precieze impact van bepaalde elementen nog moeilijk in te schatten is. Daarom is het van belang om de wetgeving zo strikt mogelijk na te leven. Bricks Advocaten geeft hieronder enkele praktische tips mee die bij het volgen van de procedure in het achterhoofd kunnen worden houden.
Veiligheidshalve raden wij – wat dit eerste punt betreft – aan om steeds via een aangetekende zending te werken zelfs als de syndicus aangeeft dat het niet nodig is. Dit om latere discussies te vermijden. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de syndicus aangeeft dat een e-mail voor hem of haar volstaat, maar dat een mede-eigenaar of de vereniging van mede-eigenaars op een later tijdstip (in een eventuele procedure) moeilijk doet over het gebrek aan aangetekende zending om zo te beargumenteren dat de notificatieprocedure nooit gevolgd is en de de termijn van twee maanden (voor het aantekenen van verzet) nooit beginnen lopen is. Over deze discussie lopen actueel procedures, zodat het standpunt van de rechter hierover wordt verwacht.
Voeg bij deze aangetekende brief ook steeds zoals de wetgevings specifieert een concrete en precieze beschrijving van de werken toe die men wenst te laten uitvoeren. Idealiter beschikt men op dit punt reeds over concrete plannen/een concrete offerte van een aannemer waardoor men zeer specifiek de vooropgestelde werkzaamheden kan beschrijven.
Verder stelt de wetgeving dat de individuele mede-eigenaar dit verzoek aan de syndicus of aan de andere mede-eigenaars moet toezenden. Let dus op met de vertegenwoordiging door een derde (bvb. de huurder). Het is aan te raden om het verzoek per aangetekende zending effectief van de mede-eigenaar te laten uitgaan en dus niet van de huurder, de aannemer, een architect, …. Het risico bestaat anders dat de vereniging van mede-eigenaars dit in een eventuele procedure als argument zal gebruiken om opnieuw te beargumenteren dat de notificatieprocedure niet correct is gevolgd. Over deze discussie lopen actueel procedures, zodat het standpunt van de rechter hierover wordt verwacht.
Eventueel verzet van de andere mede-eigenaars binnen de twee maanden – Verzet tegen de notificatieprocedure
Vervolgens heeft de vereniging van mede-eigenaars twee maanden de tijd om eventueel verzet aan te tekenen tegen dergelijk verzoek. Dit verzet dient zij eveneens per aangetekend schrijven aan de afzender van de aangetekende zending kenbaar te maken. Bij gebreke aan een (tijdig) verzet vervallen de rechten van de andere mede-eigenaars.
Aangezien de wetgeving duidelijk stelt dat enkel de vereniging van mede-eigenaars verzet kan aantekenen en dus niet dat iedere individuele mede-eigenaar over een veto-recht beschikt, dient er in de praktijk steeds een (buitengewone) algemene vergadering georganiseerd worden. Dergelijke (buitengewone) algemene vergadering kan spontaan georganiseerd worden door de syndicus of kan op verzoek van mede-eigenaars die samen minstens 20% vertegenwoordigen georganiseerd worden.
Op die (bijzondere) algemene vergadering zal er aan de hand van een gewone meerderheid (50 + 1) gestemd worden over het voorstel.
Opgelet de vereniging van mede-eigenaars kan niet zomaar om eender welke reden zomaar verzet aantekenen. Dit kan enkel en alleen op basis van een rechtmatig belang. Een rechtmatig belang doet zich slechts voor in één van de volgende situaties:
- er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemeenschappelijke delen in het gebouw, of;
- de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemeenschappelijke delen, het gebruik van de gemeenschappelijke delen, de hygiëne of de veiligheid ervan, of;
- geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van andere mede-eigenaars of gebruikers;
Indien de vereniging van mede-eigenaars op een (bijzondere) algemene vergadering bij gewone meerderheid beslist om zich te verzetten tegen het voorstel tot installatie van een laadpaal dan is het van groot belang dat in het verslag van die vergadering de reden van weigering genoteerd wordt alsook dat de mede-eigenaar die het voorstel deed formeel en per aangetekend schrijven ingelicht wordt over de weigering en de reden van verzet.
Bij gebreke aan een (tijdige en aangetekende) melding van het verzet aan de verzoekende mede-eigenaar waarbij er heel duidelijk een concreet rechtmatig belang wordt aangegeven, loopt de vereniging van mede-eigenaars het risico dat het verzet niet aanvaard zal worden en dat er eventueel een procedure bij de Vrederechter zal volgen. In desbetreffende procedure kan de verzoekende mede-eigenaar beargumenteren dat de rechten van de vereniging van mede-eigenaars zijn vervallen.
HET MEEST INGEROEPEN BELANG: BRANDVEILIGHEID
Op heden is het opmerkelijk dat de kaart brandveiligheid vaak getrokken wordt om verzet aan te tekenen tegen een verzoek van een individuele mede-eigenaar tot installatie van een laadpaal. Voornamelijk in ondergrondse garages, en dan zeker als er sprake is van enige bijzondere infrastructuur die de veiligheid kan aantasten, verzetten mede-eigenaars zich regelmatig tegen dergelijk verzoek op grond van het argument brandveiligheid.
Hierbij kunnen enkele kritische vragen gesteld worden.
Om verzet aan te tekenen op basis van (brand)veiligheid is het vereist dat de werken belangrijke schade op vlak van (brand)veiligheid veroorzaakt. De vraag stelt zich dan in welke mate dergelijk verzet beargumenteerd moet worden door de vereniging van mede-eigenaars. In hoeverre dient de vereniging van mede-eigenaars aan te tonen dat de vooropgestelde werken daadwerkelijk belangrijke schade veroorzaken? Volstaat het bijvoorbeeld in het geval van brandveiligheid om eenvoudigweg te verwijzen naar de algemene risico’s die bestaan bij de aanwezigheid van een autolift en laadpalen of dient er concreet belangrijke schade aangetoond worden in die specifieke omstandigheden?
Op vandaag bestaat er nog geen of amper concrete rechtspraak en rechtsleer over dit wetsartikel waardoor er nog een grote grijze zone bestaat. Desgevallend is het steeds aan te raden om het wetsartikel zo strikt mogelijk op te volgen en in elk geval zowel als mede-eigenaar of als Vereniging van Mede-Eigenaars zo goed als mogelijk elke handeling te motiveren om latere procedures te vermijden.
WAT KAN EEN INDIVIDUELE MEDE-EIGENAAR DOEN TEGEN ZO EEN VERZET?
Wat kan een individuele mede-eigenaar dan nog doen tegen dergelijk verzet?
Er bestaan twee gekende mogelijkheden.
- De eerste mogelijkheid is om concreet na te gaan waarom de mede-eigenaars of de vereniging van mede-eigenaars zich verzetten tegen het voorstel. Indien er bepaalde angsten zijn naar bijvoorbeeld brandveiligheid toe dan kan men eventueel het voorstel laten aanpassen en bepaalde concrete maatregelen nemen om daaraan tegemoet te komen. Men kan vervolgens opnieuw de notificatieprocedure doorlopen met het gewijzigde voorstel.
- De tweede mogelijkheid bestaat erin om een procedure op te starten bij de Vrederechter.
Conform artikel 3.92, §2 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek beschikt iedere mede-eigenaar over het recht om binnen de vier maanden aan de rechter te vragen om een onregelmatige, bedriegelijke of onrechtmatige beslissing die hem persoonlijk nadeel oplevert te vernietigen of te wijzigen.
Het spreekt voor zich dat juridische bijstand in deze procedure, voor eender welke kant van het verhaal, aangewezen is. Bricks Advocaten kan u hierin steeds bijstaan.
