Vastgoed- & bouwrecht
Beslissing van de algemene vergadering aanvechten: onrechtmatige, onregelmatige of bedrieglijke beslissingen
11 oktober, 2024
Beslissingen van de alleen vergadering aanvechten: onrechtmatige, onregelmatige of bedrieglijke beslissingen
In appartementsgebouwen durft het wel al eens voorkomen dat mede-eigenaars niet tevreden zijn met bepaalde beslissingen die een algemene vergadering neemt of heeft genomen.
Vaak voelt men zich daar machteloos tegen, maar dat hoeft zeker en vast het geval niet te doen. Iedere mede-eigenaar beschikt immers over het recht om zich tot de Vrederechter te wenden met verzoek om een beslissing – die hem of haar – persoonlijk nadeel oplevert te laten vernietigen of te laten wijzigen.
Er dient daarbij een onderscheid gemaakt te worden tussen een mede-eigenaar die benadeeld wordt door een beslissing die op een correcte manier werd genomen en een mede-eigenaar die benadeeld wordt door een beslissing die op een incorrecte manier werd genomen. De wetgever is tegemoet willen komen aan die tweede categorie waar mede-eigenaars geconfronteerd worden met onrechtmatig, onregelmatige of bedrieglijke beslissingen.
Artikel 3.92, §3 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek voorziet daarom in de mogelijkheid voor een benadeelde mede-eigenaar om de beslissing voor een vrederechter te brengen met verzoek om deze beslissing te vernietigen dan wel te wijzigen.
Artikel 3.92, § 3 NBW:
Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert.
Deze vordering moet worden ingesteld binnen een termijn van vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond.
Wat is een onrechtmatige, onregelmatige en/of bedriegelijke beslissing?
Elke mede-eigenaar kan een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering aanvechten door binnen vier maanden volgend op de datum van de beslissing van de algemene vergadering een vordering in te stellen voor de Vrederechter. De mede-eigenaar die een beslissing van de algemene vergadering betwist, moet uiteraard het onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige karakter van de beslissing bewijzen.
Wat dient er nu verstaan te worden onder een onrechtmatige, onregelmatige en/of bedrieglijke beslissing?
Onrechtmatige beslissing;
“Een beslissing van de algemene vergadering is onrechtmatig wanneer zij de gelijkheid tussen de mede-eigenaars miskent of nog wanneer zij de belangen van een mede-eigenaar op ongeoorloofde wijze aantast” (Vred. Antwerpen (8e kanton) 23 oktober 2012, T.Vred. 2014, 114).
Voorbeeld: wanneer de algemene vergadering weigert om een lekdetectie aan de gemeenschappelijke delen te laten uitvoeren terwijl een mede-eigenaar in zijn of haar privatief geconfronteerd wordt met ernstige waterinfiltraties zou een rechter dit als:
Bedrieglijke beslissing;
“Een beslissing van de algemene vergadering is bedrieglijk wanneer de beslissing bekomen werd met kunstgrepen geïnspireerd door een wil tot schaden of tot wetsontduiking” (Vred. Antwerpen 8e kanton 23 oktober2012, T.Vred. 2014, 114)
Voorbeeld: er kan sprake zijn van een bedrieglijke beslissing indien de beslissing van de algemene vergadering wordt behept door bedrog of foutieve voorstelling van de feiten/juridische mogelijkheden/verplichtingen uitgaande van de syndicus een derde en/of andere mede-eigenaars
Onregelmatige beslissing;
“Een beslissing is onregelmatig wanneer zij de door de wet of de statuten voorgeschreven substantiële vormen voor het houden of bijeenroepen van een algemene vergadering of de wettelijke of statutaire bepalingen inzake bevoegdheidsattributie miskent” (Rb. Brussel 29 juni 2005, T. Vred. 2008, 57; H. De Loose, Contentieux inzake appartementsmede-eigendom, Gent, Story Publishers, 2011, 43).
Voorbeeld: er kan sprake zijn van een onrechtmatige beslissing wanneer een beslissing met de foutieve meerderheid werd genomen of zonder dat er werd voldaan aan het aanwezigheidsquorum
De rechter die een beslissing van de algemene vergadering omwille van de hierboven vermelde redenen vernietigt, kan zich niet in de plaats van de algemene vergadering stellen en een nieuwe beslissing nemen. De rechter beperkt zich tot een beoordeling of een beslissing al dan niet een onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig karakter vertoont. Het komt na de nietigverklaring van de beslissing in kwestie, aan de algemene vergadering toe om een nieuwe beslissing conform de regels te nemen.
Kan je dan als mede-eigenaar niets doen?
De mogelijkheid om een genomen beslissing aan te vechten is niet het enige wat een mede-eigenaar kan doen. Men kan zich ook bij een eventuele impasse tot de Vrederechter wenden om toch sneller iets door te voeren of af te dwingen. Meer specifiek kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de VME dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald. Maar ook voor iedere andere beslissing – waarvan de hoogdringendheid of noodzakelijkheid niet werd aangetoond – waarbij de minderheid van de mede-eigenaars onrechtmatig belet wordt om een beslissing te nemen gelet op de vereiste wettelijke meerderheid, kan iedere benadeelde zich tot de rechter richten zodat deze zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de beslissing neemt.
Ook de VME kan indien nodig in rechte optreden. Zowel als verweerder en als eiser. De wetgever heeft de VME zelfs uitdrukkelijk de bevoegdheid toegekend om als eiser een procedure aan te vatten. De VME wordt geacht over de hoedanigheid en het vereiste belang te beschikken om bepaalde rechten uit te oefenen. De VME kan bijvoorbeeld optreden als eiseres wanneer een bepaalde mede-eigenaar zijn aandeel in de kosten niet betaalt.
Ook de syndicus is gemachtigd om bepaalde vorderingen in te stellen, zijnde iedere vordering om dringende redenen of tot bewaring van rechten met betrekking tot de gemeenschappelijke delen op voorwaarde dat die zo snel mogelijk bekrachtigd wordt door de algemene vergadering.
Persoonlijk nadeel en belang
Artikel 3.92, §3 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek stipuleert heel duidelijk dat alleen de mede-eigenaars die persoonlijk nadeel ondervinden door de bestreden beslissing. Men moet dus wel degelijk een impact ondervinden van de genomen beslissing en dit ook zo aantonen.
Vervaltermijn van 4 maanden
Artikel 3.92, §3 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek stipuleert nadrukkelijk de termijn waarbinnen dergelijke vordering ingesteld moet worden, zijnde binnen de vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. Dit betekent dat menbinnen de vier maanden na de algemene vergadering een procedure moet ingesteld hebben voor de Vrederechter op basis van artikel 3.92, §3 van het Nieuw Burgerlijk Wetboek.
Deze termijn betreft een vervaltermijn hetgeen tot gevolg heeft dat iedere mogelijkheid om de beslissing aan te vechten na het verstrijken van die termijn vervalt. Indien men alsnog een procedure zou opstarten voor de Vrederechter na het verstrijken van de termijn van vier maanden dan zou dit onmiddellijk de onontvankelijkheid of de niet-toelaatbaarheid tot gevolg hebben en dan zal de Vrederechter zich niet uitspreken over de grond van de zaak, zijnde of de beslissing al dan niet onrechtmatig, onregelmatig of bedrieglijk was.
Het Burgerlijk Wetboek bepaalt trouwens dat de syndicus vanaf de datum van de algemene vergadering 30 dagen de tijd heeft om de notulen van de vergadering uit te schrijven en aan iedere houder van een zakelijk recht op een kavel te bezorgen. Dit betekent dat mede-eigenaars, nadat ze de schriftelijke notulen hebben ontvangen, in principe nog (maar) ongeveer drie maanden de tijd hebben om een beslissing aan te vechten en een vordering tot vernietiging bij de rechter in te stellen. Al hoeft men niet te wachten op dit verslag.
Het is dus in elk geval cruciaal om tijdig actie te ondernemen als men van mening is dat een beslissing van de VME onregelmatig, onrechtmatig of bedrieglijk is.
Wat met de kosten die dergelijke procedure met zich meebrengt?
Iedere mede-eigenaar die zelf naar de rechter stapt om te vorderen tegen de VME en iedere mede-eigenaar die zich moet verweren tegen een vordering van de VME, moet bijdragen in de voorschotten voor de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en erelonen.
Indien naderhand echter zou blijken dat de procedure die werd ingesteld in het voordeel van de individuele mede-eigenaar beslecht wordt, zal de desbetreffende mede-eigenaar vrijgesteld kunnen worden van elke bijdrage in de erelonen en kosten en derhalve zijn voorschotten terugbetaald krijgen.
Als de vordering slechts gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, draagt de mede-eigenaar bij in de kosten en erelonen onafhankelijk van het gegeven of hij nu eiser of verweerder was. Zowel voor het instellen van een procedure tegen een beslissing en/of bijstand in dergelijke vordering kan u terecht bij Bricks Advocaten.
Juridische bijstand nodig van een advocaat ondernemingsrecht? Bricks Advocaten adviseert u graag.
