Vastgoed- & bouwrecht

De versoepeling van de weg naar vastgoedmakelaar

26 juli, 2024

Nieuwe wetgeving sinds 1 februari 2024

Sinds 1 februari 2024 is de wet van 11 december 2023 houdende de wijziging van de wet van 11 februari 2013 houdende organisatie van het beroep vastgoedmakelaar in werking getreden. Met deze wijzigingen was het de bedoeling van de wetgever om de toegang tot en organisatie van het beroep van vastgoedmakelaar te moderniseren.

Dit brengt onder andere volgende veranderingen met zich mee:

• Mogelijkheid tot het verkrijgen van een BIV-nummer op basis van beroepservaring (art. 5, §2 wet 11 februari 2013).

Voorheen kon men enkel een BIV-nummer verkrijgen mits het beschikken over een bekwaamheidsattest of opleidingstitel en het afleggen van een stage. De wetgever stelt dat de specifieke vaardigheden en het correcte professionele gedrag worden verworven via de opleidingstitel, maar vooral tijdens de stage.

Daarom is het sinds 1 februari 2024 mogelijk om als titularis op het tableau van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV) te worden ingeschreven op basis van een beroepservaring van zes jaar in de tien jaar voorafgaand aan de aanvraag. Deze beroepservaring moet opgebouwd zijn door de uitoefening op voltijdse basis van relevante beroepsactiviteiten.

De Uitvoerende Kamer van het BIV zal deze relevante ervaring beoordelen op basis van de door de kandidaat bezorgde bewijsstukken. De kandidaat zal ook moeten slagen voor een praktische bekwaamheidsproef. Deze is identiek aan de voormalige bekwaamheidsproef die men diende af te leggen na de stage en zal moeten aantonen dat de ervaring van de aanvrager hem/haar in staat heeft gesteld de vereiste beroepsmaturiteit te verwerven.

Indien de kandidaat slaagt, zal deze ingeschreven worden op het tableau.

Wanneer de kandidaat niet geslaagd is voor de bekwaamheidsproef, zal deze een herkansing krijgen. Indien deze ook hier niet voor slaagt, zal men ten vroegste na drie jaar de bekwaamheidsproef opnieuw kunnen afleggen.

• Versoepeling voorwaarden voor de uitoefening van het beroep van vastgoedmakelaar als rechtspersoon (art. 10 wet 11 februari 2013).

Sinds de inwerkingtreding van de wet van 15 februari 2006 (betreffende de uitoefening van het beroep van architect in het kader van een rechtspersoon) is het mogelijk om het beroep van vastgoedmakelaar uit te oefenen als rechtspersoon. De reden hiervoor was een beperking van de burgerlijke aansprakelijkheid van de vastgoedmakelaars - natuurlijke personen, die het beroep uitoefenen binnen een erkende rechtspersoon die burgerrechtelijk aansprakelijk is voor de uitoefening van het beroep, mogelijk te maken.

De vorige wetgeving stelde verschillende strenge voorwaarden aan de mogelijkheid om het beroep uit te oefenen als vastgoedmakelaar. De rechtspersoon handelt immers via de leden van zijn bestuursorgaan en de aandeelhouders kunnen door hun beslissingen ook invloed uitoefenen op de wijze waarop het beroep wordt uitgeoefend. Hierop kwam echter kritiek. Te strenge voorwaarden zorgden namelijk voor een beperking van de vrijheid van ondernemen.

Volgende versoepelingen werden dan ook doorgevoerd:

• Een rechtspersoon mag lid zijn van het bestuursorgaan, hiervoor mochten enkel natuurlijke personen lid zijn van het bestuursorgaan;

• Voortaan moet slechts de meerderheid (meer dan 50%) van de leden van het bestuursorgaan beroepsbeoefenaar zijn in plaats van  de huidige 100%, deze laatste vereiste leek de wetgever namelijk onevenredig in het licht van recente rechtspraak van het Hof van Justitie. Wel mogen enkel die beroepsbeoefenaars rechtstreeks handelingen verrichten die met het beroep verband houden of mogen de  rechtspersoon vertegenwoordigen in handelingen die betrekking hebben op het beroep van vastgoedmakelaar.;

• De voorwaarden dat het kapitaal en de stemrechten voor minstens 60% in handen moeten zijn van beroepsbeoefenaars werden geschrapt;

• De voorwaarde dat de stemrechten voor minstens 60% in handen zijn van beroepsbeoefenaars werd ook geschrapt;

Let wel, deze wijziging doet geen afbreuk aan de principes van toepassing op de natuurlijk personen – beroepsbeoefenaars (BIV-houders) die hun werking organiseren middels een vennootschap. Hiervoor blijven dezelfde regels gelden.

Voor eventuele vragen m.b.t. de wetgeving van toepassing op vastgoedmakelaars kan u steeds terecht bij Bricks Advocaten.