Vastgoed- & bouwrecht
De vereniging van mede-eigenaars
07 oktober, 2024
Vereniging van mede-eigenaars
De vereniging van mede-eigenaars – ook wel de VME genoemd – is de verzameling van alle mede-eigenaars die in de regel automatisch wordt opgericht van zodra een pand aan twee of meer verschillende eigenaars toekomt in het kader van een gedwongen mede-eigendom als bijzaak bij gebouwen of groepen van gebouwen. Dit is het geval voor een onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten.
Het voorbeeld bij uitstek van gedwongen mede-eigendom is een klassiek appartementsgebouw, maar er bestaan daarnaast nog tal van andere voorbeelden die onder de toepassing van deze principes vallen (een vakantiepark, cohousing, …).
Kenmerkend is dat de individuele eigenaars niet alleen beschikken over een eigen privatief deel, maar ook over een aandeel in de gemeenschappelijke delen. Het is net dat aandeel in de gemeenschappelijke delen dat de gedwongen mede-eigendom onderscheidt van de vrijwillige en de gewone mede-eigendom.
Daar bij de gedwongen mede-eigendom de gemene delen niet vatbaar zijn voor verdeling kan dit bij de vrijwillige en de gewone mede-eigendom wel. De gemeenschappelijke delen bij gedwongen mede-eigendom zijn doorgaans vanuit hun aard in onverdeeldheid waardoor zij een accessorium of een aanhangsel vormen bij een privatief goed hetgeen enerzijds de ondeelbaarheid van de gemeenschappelijke delen tot gevolg heeft en anderzijds met zich meebrengt dat de mede-eigenaars individueel geen daden van beheer (bijvoorbeeld het verhuren van de gemeenschappelijke delen) of beschikking (bijvoorbeeld het verkopen van de gemeenschappelijke delen) kunnen stellen met betrekking tot hun aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Het spreekt voor zich dat het niet mogelijk is in een appartementsgebouw om het aandeel in de gemeenschappelijke delen afzonderlijk te gaan verkopen van het privatieve appartement vandaar dat de gemeenschappelijke delen vanuit hun aard ondeelbaar zijn en dat het verboden is om daden van beheer en beschikking te stellen met betrekking tot de gemeenschappelijke delen.
De doelstelling van de VME
Het feit dat de individuele eigenaars geen daden van beheer noch van beschikking kunnen stellen betreffende hun aandeel in de gemeenschappelijke delen verklaart de doelstelling van de vereniging van mede-eigenaars en het daarmee gepaard gaande verplicht lidmaatschap voor alle individuele mede-eigenaars. Deze vereniging heeft dan ook louter als doel om het beheer van het gebouw of van de groep gebouwen te behartigen en in goede banen te leiden voor alle mede-eigenaars gezamenlijk.
De VME is bijgevolg enkel en alleen gecreëerd om een kader te organiseren waarbinnen de gemeenschappelijke delen van het gebouw kunnen worden beheerd. Dit teneinde een vlotte samenwerking te bewerkstelligen die niet telkenmale afhankelijk zou worden gesteld van de medewerking van alle afzonderlijke mede-eigenaars.
Hoewel de bevoegdheid van de VME duidelijk is afgelijnd, wordt er vandaag de dag – en dit zeker binnen de sector van het beleggingsvastgoed – een ruime invulling gegeven aan de doelstelling van de VME. We verwijzen voor meer informatie dienaangaande naar de publicatie van ons team Vastgoedrecht (Beleggingsvastgoed in de praktijk – Larcier 2024).
Verplichtingen met betrekking tot de VME
Nu het belang en de doelstelling van de VME duidelijk is, zal het ook niet verbazen dat de wetgever heeft voorzien in de automatische oprichting van een VME. Deze automatische oprichting is het gevolg van de dwingende wettelijke bepalingen inzake gedwongen mede-eigendom.
Desalniettemin kan er van desbetreffende dwingende bepalingen afgeweken worden indien de aard van de gemeenschappelijke delen dit zou rechtvaardigen en mits de goedkeuring van alle mede-eigenaars. Wanneer er bijvoorbeeld sprake is van te verwaarlozen gemeenschappelijke delen kunnen de mede-eigenaars overeenkomen om af te wijken van de vermelde wettelijke bepalingen waardoor de verplichting tot oprichting van een VME vervalt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer verschillende privatieve gebouwen rond een gemeenschappelijke koer liggen. Desgevallend kunnen alle mede-eigenaars akkoord gaan om in de basisakte een afwijking op de dwingende regels te voorzien en geen VME op te richten aangezien het gemeenschappelijk deel louter de koer betreft. Men beslist dan om de meeste bepalingen van de wet op de mede-eigendom uit te sluiten of niet toe te passen. Al komt het in de praktijk wel voor dat men dit onterecht doet.
Los van de verplichte oprichting van een VME zijn er uiteraard ook nog heel wat andere verplichtingen die gepaard gaan met gedwongen mede-eigendom.
De statuten van het gebouw – basisakte – reglement van mede-eigendom – reglement van interne orde
Het spreekt voor zich dat dergelijke complexe verhouding tussen verschillende mede-eigenaars de nodige formele documenten en afspraken met zich meebrengt. In die optiek heeft de wetgever voorzien in de opmaak van statuten en van een reglement van interne orde.
De statuten bestaan uit enerzijds de basisakte en anderzijds het reglement van mede-eigendom.
De basisakte zal altijd zowel een beschrijving van het volledige onroerend goed als een beschrijving van de privatieve en gemeenschappelijke delen bevatten. Daarnaast wordt er in deze akte ook opgenomen welk aandeel in de gemeenschappelijke delen aan ieder privatief deel toekomt. Het aandeel in de gemeenschappelijke delen wordt berekend op basis van de grootte van het privatief deel, meer specifiek de netto vloeroppervlakte, alsook door de bestemming en de ligging ervan.
Hierbij kan opgemerkt worden dat er soms nog een bijkomende opsplitsing wordt gemaakt tussen algemene gemeenschappelijke delen en specifieke gemeenschappelijke delen. De algemene gemeenschappelijke delen behoren aan alle mede-eigenaars toe terwijl de specifieke slechts toekomen aan een deel van de mede-eigenaars. Deze opsplitsing wordt bijvoorbeeld gebruikt om de eigenaars van de panden op het gelijkvloers niet te laten opdraaien voor de kosten die een lift met zich meebrengt door die eigenaars geen aandeel toe te kennen in deze specifieke gemeenschappelijke delen en dus vrij te stellen van alle mogelijke kosten dienaangaande. Uiteraard hebben die mede-eigenaars dan ook geen stemrecht voor dat deel van het gebouw.
De grootte van het aandeel in de gemeenschappelijke delen is van belang voor het stemrecht dat men zal verkrijgen in de algemene vergadering en kan tevens bepalend zijn voor de bijdrage die men zal moeten leveren in de kosten. De bijdrage in de kosten kan namelijk ook verdeeld worden naar evenredigheid van het nut dat de gemeenschappelijke delen die de kosten teweegbrengen voor elk privatief deel hebben. In deze laatste situatie zal de eigenaar van het privatief op het gelijkvloers niet moeten bijdragen in de kosten van de lift.
De berekeningswijze en de met reden omklede criteria die de verdeling van de lasten bepalen, worden niet in de basisakte opgenomen, maar in het reglement van mede-eigendom. Dit samen met de beschrijving van de rechten en plichten die aan iedere mede-eigenaar toekomen betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten.
De statuten – waaronder dus zowel de basisakte als het regelement van mede-eigendom – worden opgemaakt door voormelde gegevens in een authentieke akte te laten optekenen door een notaris. Nadien worden de statuten overgeschreven op de Algemene Administratie van Patrimoniumdocumentatie. Deze overschrijving is noodzakelijk voor de tegenwerpelijkheid van de statuten aan derden alsook voor het verkrijgen rechtspersoonlijkheid van de VME.
Het reglement van interne orde daarentegen moet niet in een authentieke akte gegoten worden. Dit kan bepaald worden bij onderhandse akte. In dergelijk reglement worden onder andere de regels betreffende de bijeenroeping van de algemene vergadering opgenomen, de wijze van benoeming van de syndicus, de jaarlijkse periode waarbinnen de algemene vergadering plaats zal vinden, ….
Is de VME dan een onderneming?
Zoals hierboven vermeld is de VME in de regel een rechtspersoon. Evident dringt de vraag zich op of de VME dan ook als een onderneming gekwalificeerd kan worden?
De VME is een rechtspersoon met als economische activiteit het beheer en het onderhoud van een gebouw of een groep gebouwen. Het is onmiskenbaar dat een VME deelneemt aan het economisch leven door overeenkomsten te sluiten. Dit heeft tot gevolg dat de VME kan aangesproken worden door medecontracten en/of derden. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om de VME aan te spreken voor schadegevallen naar aanleiding van een contract dat werd gesloten met de VME of voor fouten van de organen van de VME.
Daarnaast moet deze rechtspersoon aan talloze verplichtingen voldoen, zo is zowel de VME als de syndicus gehouden tot inschrijving in het KBO en dient er voorzien te worden in de oprichting van verschillende organen.
Voor vragen m.b.t. de oprichting van de VME of de werking ervan, kan u steeds terecht bij Bricks Advocaten.
Juridische bijstand nodig van een advocaat ondernemingsrecht? Bricks Advocaten adviseert u graag.
