Vastgoed- & bouwrecht

Onderhuur en huuroverdracht

11 februari, 2021

Overdracht van huur en onderhuur zijn twee juridische principes binnen het huurrecht die, hoewel zij een gelijkaardig doel bereiken, dat toch vanuit een substantieel andere (juridische) invalshoek doen. Belangrijk om weten is dat het algemene principe is dat overdracht van huur en onderhuur toegelaten zijn, voor zover de huurovereenkomst niet anders bepaalt (artikel 1717, lid 1 BW). Het mag dus, tenzij partijen die mogelijkheid contractueel zouden hebben uitgesloten.

Enkel bij woninghuur wordt dat algemene principe omgedraaid en is het net verboden, tenzij partijen de mogelijkheid zouden hebben voorzien in het contract (art. 4 Woninghuurwet, art. 31 – 32 Woninghuurdecreet).

Wat zijn de verschillen en gelijkenissen?

Wel beiden hebben hetzelfde feitelijke resultaat: een andere huurder in het verhuurde goed onderbrengen die het vanaf dan zelf als huurder kan gaan gebruiken. Alleen wordt dat op een afzonderlijke juridische manier bereikt, met afzonderlijke juridische gevolgen.

Overdracht van huur (of afstand van huur) komt neer op de overdracht van de huurrechten door de oorspronkelijke huurder aan de overnemer. Bij overdracht van huur ontstaat geen nieuwe huur. De oorspronkelijke huur en de daarbinnen gemaakte afspraken blijven bestaan maar gaan over op iemand anders. De overnemer zal bijgevolg de rechten en plichten van de oorspronkelijke huurder verder uitoefenen. Tussen de overnemer en verhuurder ontstaat een rechtsband, eerstgenoemde wordt namelijk diens rechtstreekse huurder.

De huuroverdracht slaat op alle aspecten van de huurovereenkomst die volgens de oorspronkelijk gemaakte afspraken verdergezet moet worden.

Bij de overdracht van huur zal de overnemer rechtstreeks schuldeiser (huurder) worden van de verhuurder en niet van de schuldenaar (oorspronkelijke huurder).

Als de huur wordt overgedragen betekent dat niet dat de initiële huurder (overdrager) ook zomaar van zijn eventuele schulden zou worden ontlast die zouden zijn ontstaan voor de overdracht. Om schulden over te dragen is er immers een akkoord van de schuldenaar verplicht.

Maar zelfs wanneer de overdracht mag gebeuren, is het interessant voor de overdragende huurder om een akkoord van de verhuurder te verkrijgen. Dit zal immers betekenen dat hij ook naar de toekomst vrij zal zijn van zijn verplichtingen. Een overdracht zonder akkoord brengt nu eenmaal met zich mee dat de oorspronkelijke huurder – afhankelijk van de omstandigheden – nog rechtstreeks zou kunnen worden aangesproken voor bepaalde schulden. Iets wat trouwens ook mogelijk is bij een akkoord, als de verhuurder het zo heeft laten opnemen in de overeenkomst of het akkoord.

Onderhuur betreft een volledig nieuwe huur die geheel afgescheiden van de hoofdhuur tot stand komt tussen de oorspronkelijke huurder (die onderverhuurder wordt) en een onderhuurder. Bij onderhuur ontstaat er dus geen rechtsband tussen de hoofdverhuurder en de onderhuurder. Voor de hoofdverhuurder is de onderhuurder een derde en tegenover hem blijft de oorspronkelijke huurder-onderverhuurder volledig verantwoordelijk als diens huurder. Bij onderhuur zijn er bijgevolg twee te onderscheiden huurovereenkomsten van kracht.

Binnen de onderhuurovereenkomst kunnen de partijen (onderverhuurder/onderhuurder) dezelfde afspraken maken als in een “gewone” huurovereenkomst. De onderhuur kan zelfs, in tegenstelling tot wat geldt voor de huuroverdracht, geheel of gedeeltelijk geschieden. Mag dat dan zomaar?

Buiten het algemene principe dat stelt dat overdracht van huur en onderhuur toegelaten is, met uitzondering van de omgekeerde benadering binnen woninghuur, is het wel perfect mogelijk voor de verhuurder om de mogelijkheid tot onderhuur en overdracht expliciet uit te sluiten voor de verhuurder. De huurder zal daar dan rekening mee moeten houden en kan dan ook geen beroep op kunnen doen.

Binnen het dwingende stelsel van de handelshuur geldt echter ook daar een uitzondering op, met dien verstande dat een onderhuur en overdracht principieel mogelijk zijn wanneer zij verbonden zijn aan de verhuring of overdracht van het handelsfonds dat de handelshuurder uitbaat.

Indien een verbod van huuroverdracht of van onderverhuring overtreden wordt, beschikt de verhuurder echter over een aantal sanctiemogelijkheden. Deze sanctiemogelijkheden kunnen gaan van een dwanguitvoering (uitzetting), uitvoering bij equivalent (schadevergoeding) tot de ontbinding van de oorspronkelijke huur wegens niet-naleving van de verbodsbepaling.