Vastgoed- & bouwrecht
Huurkoop: een bijzondere mengvorm van twee contracten
21 oktober, 2024
Huurkoop: een bijzondere mengvorm van twee contracten
De huurkoop is een overeenkomst waarvan de toepasselijke regels niet in wetgeving terug te vinden zijn.
De huurkoop is historisch ontstaan en in de loop der jaren begint men deze techniek meer en meer te gebruiken binnen een alternatieve vorm van financiering en/of binnen de familiale vermogensplanning om de eigendom van een woning aan betere voorwaarden naar de volgende generaties te verschuiven.
Tegenwoordig zijn er zelfs sociale huisvestingsmaatschappijen en projectontwikkelaars die de mogelijkheid bieden om door middel van huurkoop de eigendom van een woning te verkrijgen.
Aangezien de huurkoop een onbenoemde overeenkomst is, heeft deze geen eensluidende definitie die in de wet opgenomen is, waardoor een goede begrip en contractuele uitwerking van de afspraken nog belangrijker is dan in andere overeenkomsten.
Huurkoop is dus een in de praktijk gevormde wijze van samentrekking van een huurovereenkomst en de overeenkomst houdende de koop-verkoop, of toch althans specifieke eigenschappen van beiden. De huurkoop kan elk van beiden als basis hebben. Beiden hebben hun voor- en nadelen die steeds terug te brengen zijn tot de eigenlijke onderliggende overeenkomst en de risico’s die dat met zich zou kunnen meebrengen in de transactie.
Huurkoop met basis huurovereenkomst
In het geval waarin de huurkoop een huurovereenkomst als basis heeft, verhuurt de huur-verkoper zijn onroerend goed aan de huurkoper. Dit is een normale huurovereenkomst die nog altijd de dwingende huurregels moeten volgen, hoewel men vaak bijzondere clausules voorziet met betrekking tot onderhoud en herstellingen (voor zover dat kan). De duurtijd wordt bepaald door partijen en kan bijvoorbeeld zijn ingegeven aan de hand van de tijd die de huur-koper nodig zou hebben om te voorzien in de eigenlijke aankoop van het goed (tegen de betaling van het “restbedrag”).
De huur-koper betaalt op basis van de huurovereenkomst een maandelijks huurbedrag. Dat kan zowel :
- een huurprijs zijn aan marktwaarde, als een verhoogd huurbedrag in functie van de afspraken die partijen daaromtrent zouden maken; (1)
Partijen ondertekenen naast de huurovereenkomst evenwel een bijkomend contract, zijnde een aankoopoptie die de mogelijkheid tot overdracht van de rechten op het onroerend goed voorziet. Deze kan zowel éénzijdig als wederzijds zijn, hoewel het doorgaans slechts een éénzijdige aankoopoptie/verkoopbelofte is zodat enkel de huur-koper het recht heeft om zijn optie te lichten en de verkoop te organiseren; (2)
Wat deze optie evenwel zo bijzonder maakt (en wat het geheel aan transacties als huurkoop doet kwalificeren) is echter dat de huur-koper de reeds betaalde huurgelden (volledig of een deel ervan in functie van wat partijen overeenkomen) in mindering mag brengen van de uiteindelijk te betalen aankoopprijs. Afhankelijk van de gemaakte contractuele afspraken kan de huur-verkoper de betaalde (verhoogde) huurgelden inhouden als de huur-koper bij het verstrijken van de overeengekomen termijn niet wil kopen of niet kan kopen.
Deze vorm van huurkoop heeft voor beide partijen zowel voordelen als nadelen:
- Hoewel de partijen op het einde van de overeengekomen huurperiode een eigendomsoverdracht voor ogen hebben, dienen zij tot aan die overdracht de verplichtingen zoals voorzien in de Vlaamse Codex Wonen, te respecteren indien de transactie betrekking heeft op een onroerend goed dat als een hoofdverblijfplaats zal dienen.
- Een verhuurder zal dus gedurende de huurperiode verantwoordelijke blijven voor eventuele grote herstellingen. Daartegenover staat echter dat de verhuurder de zekerheid heeft dat hij zijn onroerend goed niet zal verliezen, als de huurder op een bepaald moment zou stoppen met betalen. De verhuurder kan in dit geval met (te nuanceren) beperkte stappen naar de rechtbank gaan om de vrije beschikking over zijn onroerend goed terug te krijgen. Al is dat op papier natuurlijk altijd eenvoudiger dan in de praktijk.
Aan de zijde van huurder is een dergelijke transactie dan weer een uitgesproken kans om toch de eigendom van een onroerend goed te kunnen verwerven waardoor deze mogelijks bijkomend gemotiveerd zal zijn om zorg te dragen voor een goed dat uiteindelijk aan hem zal toekomen. Maar diezelfde huurder draagt eveneens het risico dat hij alle betaalde verhoogde huurgelden verliest, indien hij op het einde van afgesproken termijn het goed niet kan kopen of niet meer wil kopen.
Bij lichting van de optie op het eigenlijke tijdstip van de verkoop zal de huurder de verkooprechten moeten betalen.
De verkooprechten die betaald moeten worden zullen berekend worden op de volledige prijs, zijnde de (nog) te betalen prijs meer de bedragen die in mindering werden genomen aangezien zij reeds eerder betaald werden. De belastbare grondslag mag in geen geval lager zijn dan de eigenlijke verkoopwaarde van de overgedragen onroerende goederen en dat is nog altijd het volledige bedrag dat in aanmerking moet worden genomen.
Deze rechten zijn echter pas verschuldigd bij de eigenlijke verkoop en zullen dan ook pas bij de eigenlijke verkoop moeten worden betaald.
Huurkoop met als basis koopovereenkomst
Indien de huurkoop een koopovereenkomst als basis kent, verkoopt de huur-verkoper zijn rechten op het onroerend goed onmiddellijk aan de huur-koper. Het eigendomsrecht gaat naar analogie met een normale koop-verkoopovereenkomst over naar een huur-koper, tenzij partijen daar middels eventuele bijzonder modaliteiten van zouden hebben afgeweken zoals een ontbindende voorwaarde en/of een uitgestelde eigendomsoverdracht).
De koop-verkoop komt dus onmiddellijk tot stand (1) maar er worden aan de huur-koper bijzondere betalingsmodaliteiten toegekend. Deze bestaat erin dat:
- De prijs van het onroerend goed (geheel dan wel gedeeltelijk indien een stuk onmiddellijk betaald zou worden) in periodieke schijven mag worden betaald in plaats van integraal bij het verlijden van de authentieke akte;
- (2) De prijs staat vast zodat de huur-koper bij verkoop al weet hoeveel schijven hij exact zal moeten betalen;
Anders dan bij een huurkoop met een huurovereenkomst als basis, zullen de verkooprechten op de overeengekomen huurkoopprijs bij het verlijden van de notariële akte volledig betaald moeten worden.
Aangezien de huurkoop niet wettelijk geregeld wordt, zijn de rechten en plichten van de partijen grotendeels contractueel bepaald worden waardoor een doordachte overeenkomst van bijzonder belang is. Indien men van plan heeft om als huur-koper of als huur-verkoper een transactie betreffende de huurkoop te sluiten, is het ten zeerste aangeraden om een juridisch advies in te winnen. Bricks Advocaten kan u hierin bijstaan.
Juridische bijstand nodig van een advocaat ondernemingsrecht? Bricks Advocaten adviseert u graag.
