Vastgoed- & bouwrecht
Verhuren aan vzw: fiscale gids voor particuliere verhuurders in Vlaanderen
16 juni, 2025
Verhuurt u als particulier aan een vzw? Zo worden uw huurinkomsten belast.
Verhuurt u als particulier een gebouw aan een vzw? Dan stelt u zich misschien de vraag hoe uw huurinkomsten fiscaal worden belast. Veel verhuurders denken dat verhuren aan een non-profit automatisch voordeliger is, maar de realiteit is complexer. De belasting op uw huurinkomsten hangt af van verschillende factoren, zoals de bestemming van het pand, de activiteiten van de vzw, of het goed bemeubeld is, de voorwaarden in het huurcontract, enz.
In deze blog zetten we de fiscale spelregels voor u op een rij, zodat u precies weet waar u aan toe bent.
Wat bepaalt het fiscale regime van de huurinkomsten?
Bij verhuur van een onroerend goed zijn twee factoren essentieel voor het bepalen van het fiscale regime: hoedanigheid van de huurder en de bestemming van het gebouw.
De Belgische fiscale wetgeving maakt een belangrijk onderscheid tussen:
- verhuur aan particulieren (natuurlijke personen) voor privégebruik;
- verhuur aan een rechtspersoon naar Belgisch of buitenlands recht (bv. een vennootschap, vzw, een overheidsinstelling, enz.)
Aangezien een vzw een rechtspersoon is, valt u onder de specifieke regels voor verhuur aan rechtspersonen. De details van uw huurovereenkomst zijn hierbij van groot belang, net als bij andere specifieke woonsituaties zoals cohousing. We overlopen hieronder de standaardregel en de belangrijke uitzonderingen.
De standaardregel: belasting op de werkelijke huurinkomsten
De basisregel is eenvoudig: wanneer u als particulier verhuurt aan een vzw (of andere rechtspersoon), worden uw werkelijke huurinkomsten belast (artikel 7, §1, 2°, c WIB 1992).
Dit betekent dat de fiscus de totale jaarlijkse huur die u ontvangt als basis neemt voor de berekening van de belasting. Van dit bedrag mag u een kostenforfait van 40% aftrekken. Dat forfait dekt alle mogelijke kosten, zoals onderhoud, herstellingen, verzekeringen, enz.
Let op: de fiscus hanteert een minimale belastbare basis. Deze mag nooit lager zijn dan het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) verhoogd met 40%. In de praktijk is de werkelijke huur bijna altijd hoger dan dit minimum, dus vormt dit zelden een probleem.
Uitzondering 1: bewoning door natuurlijke personen
Er bestaat een belangrijke uitzondering op bovenstaande regel, die financieel zeer interessant kan zijn. Als u het gebouw verhuurt aan een rechtspersoon die geen vennootschap is (bv. een vzw), die het pand vervolgens uitsluitend ter beschikking stelt van natuurlijke personen voor bewoning, wordt u anders belast.
In dat geval wordt u niet belast op de reële, werkelijke huurprijs, maar op het geïndexeerde kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Dit is dezelfde, veel voordeligere regeling als bij verhuur aan een particulier(artikel 7, §1, 2°, bbis WIB 1992).
Voorwaarden voor deze uitzondering
- Het pand wordt verhuurd aan een rechtspersoon die geen vennootschap is (een vzw voldoet hieraan).
- Het pand wordt uitsluitend gebruikt voor de huisvesting van natuurlijke personen.
- Het gebruik is niet beroepsmatig (dus geen kantoor, praktijkruimte, handelsruimte etc.).
Voorbeeld
Een vzw huurt een appartement van u (een particulier) om er een werknemer of vrijwilliger te huisvesten. In dat geval valt u als verhuurder onder de uitzondering. De huurinkomsten worden belast op basis van het KI + 40%, wat aanzienlijk lager is dan belasting op de werkelijke huur.
Let op: gemengd gebruik (bv. deels wonen, deels werken) sluit deze uitzondering uit. De woning moet uitsluitend dienen als woning, om te genieten van de voordelige uitzonderingsregeling. Een waterdicht huurcontract is essentieel, want geschillen kunnen leiden tot bijvoorbeeld de ontbinding van de huurovereenkomst.
Uitzondering 2: volledige vrijstelling van belasting bij gebruik voor maatschappelijke doeleinden
In specifieke situaties zijn de huurinkomsten zelfs volledig vrijgesteld van belasting. Dat is het geval wanneer de vzw het gebouw gebruikt voor maatschappelijke doeleinden, zoals bepaald in artikel 12, §1 WIB 1992.
De vrijstelling geldt bijvoorbeeld wanneer het gebouw wordt gebruikt als:
- school of onderwijsinstelling;
- ziekenhuis of medisch centrum;
- rusthuis of woonzorgcentrum;
- instelling voor kinderopvang;
- andere soortgelijke weldadigheidsinstellingen.
In deze gevallen betaalt u als verhuurder geen belasting op de ontvangen huurinkomsten. Deze uitzonderingen worden echter strikt geïnterpreteerd door de fiscus.
Hoe wordt een gemeubelde verhuur belast?
Verhuurt u een gemeubeld pand aan een vzw? Dan is er sprake van een zogenaamde “gemengde verhuur”. De huurinkomsten bestaan dan uit een onroerend deel (het gebouw) en deels uit een roerend deel (het meubilair).
De uiteindelijke belasting verschilt afhankelijk van of u de huurprijs opsplitst (onroerend en roerend) in de huurovereenkomst of niet.
Met opsplitsing roerend en onroerend in de huurovereenkomst
Indien de huurovereenkomst een verdeling maakt, dan worden beide delen afzonderlijk belast:
- het onroerend deel: belast volgens de regels hierboven (werkelijke huur of KI, afhankelijk van de situatie);
- het roerend deel: belast tegen een vast tarief van 30% op de roerende huur, na aftrek van een kostenforfait van 50%.
Zonder opsplitsing in de huurovereenkomst
Indien de huurovereenkomst geen opsplitsing voorziet in een onroerend en roerend deel, dan past de fiscus een forfaitaire verdeling toe:
- 60% van de totale huurprijs wordt beschouwd als onroerend inkomen (gebouw).
- 40% van de totale huurprijs wordt beschouwd als roerend inkomen (meubilair).
Schakel een expert in voor uw vastgoedfiscaliteit
De regels rond verhuur aan een vzw, zijn complex en de fiscus kijkt streng toe. Een verkeerde aanpak kan u duizenden euro's kosten. Voor een correcte beoordeling van uw rechten en plichten als verhuurder is het aangewezen uw huurcontract en situatie te laten beoordelen door een advocaat gespecialiseerd in vastgoed en fiscaliteit. Bij Bricks Advocaten beschikken we over uitgebreide expertise in deze domeinen. We kunnen u praktisch adviseren en bijstaan, zodat u zorgeloos kunt verhuren en uw rendement optimaliseert.
