Omgevingsrecht
Business Vlaanderen - De advocaat als vergunningsstrateeg
16 oktober, 2026
Vergunningstrajecten zijn voor ondernemers steeds moeilijker voorspelbaar. Niet alleen de uiteindelijke beslissing, maar ook de duurtijd, beroepsmogelijkheden en onzekerheid over de effectieve start van een project wegen mee in het investeringsrisico. Dat verandert ook de rol van de advocaat: van juridisch adviseur naar strateeg die risico's vroeg inschat en zijn cliënt door het systeem helpt navigeren.
Hoewel het verkrijgen van een vergunning vandaag slechts één onderdeel van een projecttraject zou moeten zijn, is het voor velen helaas de meest onzekere parameter in het grotere verhaal. De vraag die steeds volgt, is immers: hoe lang duurt het vooraleer die vergunning kan worden verkregen en ze ook effectief zekerheid biedt?
Wie actief is in de materie, weet dat dit tijd kost. Een ondernemer die een project plant, rekent dan ook niet alleen met de aankoopprijs, de bouwkost en de verwachte verkoopwaarde. Ook de duurtijd van het vergunningstraject, de mogelijkheid van beroep en de onzekerheid over de effectieve start van het project worden mee opgenomen in de rekening. En daar wringt het vandaag.
TIJD WORDT EEN ECONOMISCHE FACTOR
De regelgeving wordt complexer, vergunningstrajecten nemen tijd in beslag en de mogelijkheden om tegen beslissingen op te komen zijn (te) ruim. Vanuit maatschappelijk oogpunt hoeft dat niet noodzakelijk problematisch te zijn. Een belanghebbende moet zich immers kunnen verzetten tegen een beslissing die volgens hem onjuist is. Ook een
vergunningverlenende overheid kan zich vergissen.
Maar voor de ondernemer die een project probeert te realiseren, betekent iedere bijkomende procedure wel extra onzekerheid. Tijd is dan ook een niet te onderschatten economische factor. Een vergunning die vandaag wordt afgeleverd, betekent niet noodzakelijk dat morgen kan worden gebouwd. Tussen vergunning en uitvoering kunnen nog procedures volgen. Voor de overheid is dat misschien het noodzakelijke juridische traject, voor de ondernemer is het een economische realiteit. Een financiering loopt verder. Een aannemer wacht. Een verkoop kan vertraging oplopen. Bouwkosten kunnen stijgen. Een investeerde moet zijn rendement herberekenen. De duurtijd van een vergunningstraject is daarom geen louter administratief gegeven. Het is een onderdeel van het investeringsrisico.
Dat maakt voorspelbaarheid misschien wel even belangrijk als snelheid. Een ondernemer kan rekening houden met een langdurig traject als hij weet waar hij aan toe is. Veel moeilijker wordt het om te investeren in een systeem waarin de timing moeilijk voorspelbaar is en een verleende vergunning nog gedurende lange tijd kan worden aangevochten.
HET RECHT OP BEROEP IS NIET HET PROBLEEM
Het zou al te gemakkelijk zijn om vervolgens met de vinger naar het beroepssysteem te wijzen. Het recht om beroep aan te tekenen is fundamenteel. Rechtsbescherming is noodzakelijk en burgers moeten beslissingen van overheden kunnen laten toetsen. Het probleem ontstaat pas wanneer het juridische systeem en de economische realiteit
volledig uit elkaar beginnen te lopen. Een beroepsprocedure kan juridisch perfect verantwoord zijn en tegelijk een project economisch
zwaar onder druk zetten.
En precies daar wordt de rol van de advocaat interessant. Want als advocaat kun je daar behoorlijk gefrustreerd over zijn. Je kunt vinden dat procedures te lang duren. Je kunt vinden dat bepaalde beroepsmogelijkheden te gemakkelijk worden ingezet. Je kunt vaststellen dat een procedure soms vooral tijd koopt. Maar wanneer je cliënt degene is die met een beroep wordt geconfronteerd, verandert je rol. Dan volstaat het niet meer om te zeggen dat het systeem beter zou moeten functioneren. Dan moet je ermee aan de slag.
DE ADVOCAAT MOET HET SYSTEEM KENNEN ÉN BESPELEN
Daarom evolueert de rol van de advocaat steeds meer van juridisch adviseur naar strateeg. Niet alleen de vraag ‘hebben we gelijk?’ is relevant. Ook vragen als ‘wat kan de tegenpartij doen?’, ‘wanneer kan zij dat doen?’, ‘hoe kwetsbaar is ons dossier?’ en ‘wat betekent dat voor de haalbaarheid van het project?’ worden belangrijk. Net als: hoe sturen we het dossier en de omwonenden in onze richting? Dat begint idealiter zelfs vóór de vergunning wordt aangevraagd.
Een project moet niet alleen worden ontworpen om vergund te worden. Het moet ook voldoende robuust zijn om een eventuele discussie te kunnen doorstaan. Daar ligt een belangrijke taak voor de advocaat, samen met de architect, ontwikkelaar en andere betrokken partijen: vooraf nadenken over mogelijke knelpunten, de belangen van derden identificeren en inschatten waar het project kwetsbaar kan worden. Een goede vergunningsstrategie probeert een probleem niet pas op te lossen wanneer het zich voordoet. Ze probeert het vooraf te herkennen, te sturen en te motiveren.
SOMS MOET JE ZELF MEESPELEN
Daar zit misschien de meest bijzondere tegenstelling. De advocaat die zich ergert aan een systeem waarin procedures lang kunnen duren, kan voor een andere cliënt zelf adviseren om beroep aan te tekenen. Niet omdat hij plots anders over het systeem denkt, wel omdat hij een cliënt vertegenwoordigt die binnen dat systeem zijn belangen moet verdedigen. Dat is geen contradictie. Een advocaat hoeft het systeem waarmee hij werkt niet goed te vinden om zijn cliënt er optimaal in te vertegenwoordigen. Wie als advocaat enkel vanuit principes redeneert, loopt het risico zijn cliënt met lege handen achter te laten. Wie daarentegen het systeem volledig pragmatisch benadert, dreigt te vergeten waarom bepaalde procedures überhaupt bestaan.
De uitdaging ligt precies tussen beide. Het recht op beroep moet worden gerespecteerd, maar ook de economische realiteit van een project verdient aandacht. Niet elke juridische mogelijkheid is een goede strategie. Dat betekent overigens niet dat ieder mogelijk beroep moet worden ingesteld of dat ieder procedureel middel moet worden benut omdat het juridisch beschikbaar is. Strategie is iets anders dan procederen om te procederen. Soms is een beroep noodzakelijk. Soms is onderhandelen verstandiger. Soms moet een project worden aangepast of echt stilgelegd. Reculer pour mieux sauter.
En soms moet je een cliënt gewoon zeggen dat verder procederen juridisch misschien mogelijk is, maar economisch weinig zinvol. Dat is misschien wel een van de moeilijkste adviezen die een advocaat kan geven. Juridische zekerheid en economische rationaliteit vallen immers niet altijd samen. Een cliënt wil vaak weten of hij gelijk heeft. De advocaat moet soms de moeilijkere vraag beantwoorden: wat heeft hij eraan om gelijk te krijgen?
VAN VERGUNNINGSADVOCAAT NAAR VERGUNNINGSSTRATEEG
De complexiteit van het omgevingsrecht zal wellicht niet snel verdwijnen. Ook de maatschappelijke belangen rond ruimtelijke ontwikkeling zullen alleen maar groter worden. De behoefte aan rechtsbescherming zal blijven bestaan. Maar tegelijk moet er ruimte zijn voor ondernemerschap, investeringen en projecten die onze omgeving mee vormgeven. In die context zal de advocaat steeds vaker een rol spelen die verder gaat dan juridisch advies op het moment dat een probleem ontstaat.
Iemand die niet alleen weet welke regels gelden, maar ook begrijpt hoe een vergunningsdossier door verschillende actoren kan worden benaderd. Iemand die vooraf risico’s identificeert. Iemand die niet alleen kijkt naar de juridische haalbaarheid van een project, maar ook naar de economische impact van tijd, onzekerheid en procedures. En vooral iemand die zijn cliënt durft te zeggen wanneer het verstandig is om het systeem te bestrijden, wanneer het beter is om ermee mee te bewegen en wanneer het zelfs noodzakelijk is om het systeem strategisch te gebruiken.
Want hoezeer we het soms ook anders zouden willen: we kunnen ons systeem niet kiezen. De noodzaak aan robuustere en snellere vergunningstrajecten is duidelijk, maar de oplossing daarvoor ligt in de politieke hoek. Wij kunnen er voorlopig alleen voor zorgen dat onze cliënt er zo goed mogelijk doorheen navigeert. En misschien is dat vandaag wel een van de belangrijkste vormen van toegevoegde waarde van de vastgoedadvocaat.
